Care sunt cele mai tentante investiții imobiliare într-o perioadă în care segmentul rezidențial nu trece prin cea mai bună perioadă

Mulți dintre cei interesați de real estate se întreabă dacă mai merită să investești în imobiliare. Răspunsul specialiștilor din domeniu este că da, merită în continuare. Însă contează mult spre ce segmente ale pieței ne orientăm.

Investițiile în proprietăți imobiliare s-au dovedit a fi unele dintre cele mai sigure modalități de economisire și protecție a resurselor financiare. Piața rezidențială a mers bine în pandemie, cererea a crescut, interesul pentru proprietăți cu suprafețe mai generoase a fost destul de mare, iar închirierile au avut și ele parte de un avans vizibil.

În ultimii doi-trei ani însă, pe fondul problemelor economice și al războiului din Ucraina, comportamentul de consum de pe piața imobiliară s-a schimbat, iar investitorii caută noi metode de a genera randamente cât mai bune.

Robert Butoi, managing partner al SyndiFi, platformă de investiții imobiliare în segmentul comercial, spune că randamentele din sectorul rezidențial sunt acum la un nivel mai scăzut. Pe acest fond, precizează el, investitorii au început să se uite mai atent către oportunitățile imobiliare din segmentul comercial al pieței, reprezentat de spații comerciale, logistice sau industriale.

PIAȚA REZIDENȚIALĂ

Robert Butoi nu vede o destabilizare a pieței rezidențiale în perioada ce urmează, însă anticipează mai multă prudență din partea investitorilor atunci când se pregătesc să facă o achiziție. „În primul rând, știm că piața rezidențială a avut o încetinire a numărului de tranzacții în ultimii câțiva ani. A mers foarte bine în pandemie, când numărul tranzacțiilor a crescut foarte mult, a scăzut apoi, dar și-a revenit într-o mare măsură“, explică acesta.

Înainte de a face o analiză a pieței rezidențiale, Butoi spune că trebuie luate în calcul două mari paliere ale acesteia – cel primar, acolo unde este vorba de dezvoltări noi, care se vând primele, și cel secundar, cu proprietăți tranzacționate anterior și care au deja un proprietar. În acest context, el vorbește de un comportament al investitorilor care este influențat de situațiile economice, sociale și politico-militare.

„Atunci când a izbucnit războiul din Ucraina, numărul de tranzacții pe piața secundară a crescut mai mult decât pe cea primară, pentru că investitorii au perceput-o ca pe un risc. Și au zis că nu-și asumă riscul de execuție. Nu cumpăr un apartament în fază de execuție, pentru că nu știu dacă o să-l termine, având în vedere contextul internațional. Și atunci, cumpăr unul gata făcut“, exemplifică Robert Butoi. Pe acest fond, în acel moment, piața secundară a crescut, în timp ce pe piața principală a scăzut numărul de precontractări.

În opinia sa, în momentul de față există un echilibru între cele două paliere ale pieței rezidențiale. Ba chiar estimează o creștere ușoară a prețurilor la proprietățile noi, în special în București, pe fondul blocajului privind autorizațiile de construire. El crede că migrarea dezvoltatorilor imobiliari către localitățile limitrofe Bucureștiului nu este o soluție, pentru că localitățile din aceste zone nu au un aparat administrativ suficient pentru a face față unei cereri crescute de autorizații de construire.

„Nu au mai venit investitori să cumpere terenuri în București. Oferta de apartamente noi e mai mică. Sunt proiecte autorizate înainte de situația asta, iar dezvoltatorii vor profita și vor încerca să crească prețurile pe măsură ce precontractează. E și TVA un factor important și va fi din nou în vizor o modificare după alegeri“, explică Robert Butoi care este trendul pieței imobiliare din Capitală.

Astfel, spune el, la un preț mai mare al apartamentelor, investitorii ar putea să se aștepte la randamente din chirii de cel mult 4-5% pe an, în contextul în care randamentele din titluri de stat sunt de 5-6% și în jur de 7% pentru donatorii de sânge. Astfel stând lucrurile, cel puțin în acest moment, investitorii au devenit mai interesați de zona comercială a pieței imobiliare decât de cea rezidențială.

PIAȚA COMERCIALĂ

Faptul că în zona comercială a pieței de real estate este o efervescență crescută e confirmat de tranzacțiile înregistrate în primele nouă luni ale anului. Cea mai mare tranzacție din perioada ianuarie – 30 septembrie 2024 a fost vânzarea portofoliului industrial deținut de Globalworth, care a inclus aproximativ 270.000 de metri pătrați de depozite în mai multe orașe din România, plus terenuri pentru proiecte viitoare, către CTP, pentru aproximativ 168 de milioane de euro. Ca valoare, a fost urmată de achiziția Expo Market Doraly de către WDP, pentru aproximativ 90 de milioane de euro.

Robert Butoi spune că astfel de tranzacții sunt pentru marii jucători din piață, în timp ce pentru micii investitori sunt atractive în special spațiile comerciale. Adică domeniul pe care îl gestionează platforma SyndiFi. „Oamenii cu care vorbim noi sunt exact acei oameni care au cumpărat unu sau două apartamente, au ajuns la concluzia că e greu de gestionat, că trebuie să alerge după chiriaș. Așa că există acum acest apetit pentru piața comercială al investitorilor care fug de zona rezidențială“, detaliază Butoi.

El spune că retaileri ca Penny sau Lidl și-au schimbat modelul de business și că, în loc să cumpere terenuri pe care să construiască, preferă să închirieze spații pentru perioade lungi de timp. Robert Butoi vorbește de contracte de închiriere pe minimum zece ani, care pot genera un randament anual de 7-8% pe an. Pentru investitorii care beneficiază de sume mari, devin atractive și spațiile industriale și logistice, în cazul cărora randamentele anuale urcă la 9-10%, mai spune Butoi.

Antreprenorul nu exclude ca, în următorii patru-cinci ani, piața rezidențială să devină din nou atractivă pentru investitori, iar randamentele să crească. Până atunci însă, colacul de salvare pentru investițiile din real estate rămâne segmentul comercial al pieței.