Un nou vehicul investițional pentru piața imobiliară, Meta Estate Trust, se pregătește pentru listarea pe bursă

Șase antreprenori și manageri români sunt pe cale să construiască un nou vehi­cul investițional pentru piața imobi­liară, care va fi listat pe AeRO și, în cele din urmă, pe Bursa de Valori București.

Lucian Dan, proprietarul agenției Imobiliare Herăstrău, deține două apartamente în zona de nord a Bucureștiului, pe care le închiriază. Înainte de pandemie avea șase apartamente însă, în noul context, a prefe­rat să vândă patru dintre acestea. Paradoxal, prețurile de vânzare au crescut, însă randamentul anual pe zona de închi­riere a scăzut de la circa 6% la 5% sau chiar sub acest nivel, spune el. Pentru in­ves­­ti­țiile proprii s-a uitat mai ales la proiecte din zona de lux și premium dezvoltate, prin­tre alții, de One United sau PSC Contractor & Developer (WIN Herăstrău).

Lucian Dan este exponentul unei categorii destul de extinse de investitori, for­mată în ultimii cinci-șapte ani, după ce efec­tele marii recesiuni din 2008-2009 au început să se estompeze.

Logica acestora e destul de ușor de pă­truns. În loc să-și plaseze banii în depozite bancare sau în acțiuni ale unor companii listate pe piața de capital, au preferat să cumpere apartamente pe care să le închi­rieze. E de notorietate că băncile comerciale au redus treptat dobânzile la depo­zite atât în lei, cât și în euro (o medie puțin peste 1% net pe an), iar bursa a fost mult timp un teritoriu greu accesibil pentru investitorii persoane fizice. Deși în aparență „pasive“ și ușor de făcut, investițiile în scop de închiriere vin la pachet cu riscuri și cu efortul administrării portofoliului, mai ales când este format din multe uni­tăți.

Eugen Voicu, fondatorul Certinvest – prima societate locală de administrare a activelor financiare, înființată în 1994 –, pre­­gă­tește ală­turi de alți cinci oameni de afaceri un instrument de investiții destinat celor care vor să investească în imo­bi­li­are, însă nu direct, ci prin intermediul pie­ței de capital.

Este vorba despre Meta Estate Trust, o so­cie­tate de tip holding care funcționează după principiile unui real estate investment trust (REIT) – tip de vehicul financiar inventat în America anilor ’60, care inves­tește banii acționarilor în proiecte imobi­liare. Practic, investitorii nu dețin direct proprietățile imobiliare pe care le cum­pără holdingul, câștigurile lor venind din dividende și dinamica prețului acțiunilor pe bursă. De fapt, e ca și cum ar investi într-o acțiune clasică de pe bursa româ­nească. Spre deosebire de un REIT clasic, Meta Estate Trust își propune o rotire mai rapidă a capitalurilor, adică să facă mai multe tranzacții pentru a optimiza randamentele.

Probleme & soluții

Eugen Voicu crede că Meta Estate Trust va rezolva câ­teva dintre problemele pe care le întâm­pină acum investitorii de pe piața reziden­țială. O parte dintre acestea sunt „accesul la un capital minimum semnificativ, cu­noș­tințe de piață limitate sau fragmentate, un proces de exploatare a activelor intens și de lungă durată sau riscul ridicat în cazul investițiilor într-un singur proiect“.

Promotorii, alături de Voicu, sunt Adrian Stanciu (reputat consultant), Ionuț Nicolescu (cofondator al SVN Romania, companie de consultanță imobiliară), Dragoș Bonea (fondatorul Delta Studio, jucător pe piața amenajărilor interioare de lux), Alex Bonea (fiul lui Dragoș Bonea, project ma­nager în trei companii din zona imobiliară) și Cosmin Mizof (head of risk management la Certinvest).

Meta Estate Trust va investi în trei tipuri de active. Cea mai importantă pondere (40-45%) din capitalul alocat o vor avea achi­zițiile de active aflate în dificultate (distressed assets), adică de apartamente din proiecte noi care au rămas nevândute, motiv pentru care dezvoltatorul acceptă un discount semnificativ. Ulterior, acestea vor intra într-un proces amplu de finisare cu sprijinul Delta Studio, urmând să fie re­vândute de SVN Romania. Un sfert din capital va merge către investiții în proiecte rezidențiale aflate în faze incipiente de dezvoltare.

Practic, Meta Estate Trust va asigura dezvoltatorului lichiditatea necesară la în­ceput de drum, în schimbul unor discounturi care vor deveni propriul câștig la fina­li­zarea proiectului. Iar restul de 30% din bani vor fi alocați închirierii de apartamente pe termen mediu și pe termen lung. Ponderile de mai sus reprezintă un punct de plecare, acestea putând fi ajustate. „Vom avea o abordare de tip oportunistic“, întărește Voicu.

Matematica dividendului

Inițiatorii proiectului își propun ca din prima rundă de investiții, care ar urma să aibă loc în vara acestui an, să strângă 25 de milioane de lei (aproximativ cinci milioane de euro). Ca o notă de subsol, fondatorii vor parti­cipa la prima rundă cu aproximativ cinci mili­oane de lei (un milion de euro).

Investitorii care își vor asuma riscul ini­țial vor fi recompensați cu acțiuni preferen­țiale (25% din capitalul social), purtătoare de dividend preferențial de 38% din valoa­rea nominală a unei acțiuni (de un leu). De precizat că primele dividende preferen­țiale, care totuși nu pot depăși 33% din profit, vor fi plătite în 2023, pentru rezulta­tele din 2022.

Sfârșitul de an sau începutul lui 2022 ar putea aduce o a doua rundă de investiții – este vorba de un IPO (ofertă publică ini­țială) în valoare de zece milioane de euro pe AeRO, piața secundară a Bursei de Va­lori București (BVB). Și această ofertă va implica distribuirea de acțiuni cu dividend preferențial (10% din total), acestea beneficiind de avantajele descrise anterior.

„Obiectivul nostru este ca în patru ani să transferăm Meta Estate Trust pe piața principală a BVB. Țintim ca în acel moment să atingă o capitalizare bursieră de 50 de milioane de euro“, spune în premieră pentru NewMoney Eugen Voicu, artizanul acestei construcții financiare.

El crede că Meta Estate Trust va fi pentru piața imobiliară ceea ce Holde Agri Invest, un alt proiect investițional pe care l-a structurat, reprezintă pentru domeniul agri­col. Holde Agri Invest, proprietar de te­renuri agricole, a fost listat pe AeRO în toamna anului trecut, după doi ani de la înființare.

Meta Estate Trust, apare în plină efervescență

Meta Estate Trust apare în plină efervescență a plasamentelor private și a listărilor pe piața se­cundară AeRO. Nu puține companii din mai multe domenii, precum Norofert (pro­ducător de îngrășăminte organice), Agroland (retailer de articole pentru grădină și animale de companie) sau 2Performant (platformă de marketing colaborativ), au ales de-a lungul lui 2020 și în primele luni din 2021 această metodă de finanțare.

De ce AeRO și nu BVB? Piața secundară a bursei românești oferă condiții mai prie­tenoase, cum ar fi costuri de listare mai mici, birocrație simplificată, obligativitatea unei capitalizări minime anticipate de 250.000 de euro (față de un milion de euro pe piața principală) și un regim de raportare mai relaxat. De ce acum, în plină pan­demie? Aceasta-i întrebarea. Nevoia de di­­versificare a investițiilor și de evitare a ris­­cului inflației pe termen mediu sau lung e un posibil răspuns.

Cronologic vorbind, primul vehicul de tip REIT listat pe AeRO după un plasament privat este Star Residence Invest. Compania, venită pe bursă în martie anul acesta, este inițiată de Impact Developer & Contractor, singurul dezvoltator imobiliar pre­zent pe BVB, și societatea de brokeraj BRK Financial Group. Star Residence Invest merge (deocamdată) pe modelul totul in-house: a cumpărat apartamente din complexul rezidențial Greenfield (un proiect al Impact), pe care le-a închiriat pe o peri­oadă de cinci ani companiei de construcții cu care colaborează dezvoltatorul, potrivit Profit.ro. Prețul unei acțiuni Star Residence se apreciase la începutul lui aprilie cu circa 60% față de nivelul atins în momentul plasamentului privat de la sfârșitul anului 2020.

„În piață există de ceva vreme mai multe fonduri de investiții închise care cumpără sute de apartamente din proiectele rezi­dențiale noi, inclusiv de la noi“, afirmă Cris­tian Pascu, chief executive officer (CEO) al PSC Group, dezvoltatorul unor proiecte premium și de lux în nordul Bucu­reștiului. Randamentul promis de acestea este de 6-8% pe an. Șeful PSC Group mai spune că cererea investitorilor pentru pro­iecte imobiliare se manifestă și la nivel mic. El dă exemplul platformelor de crowdfunding, prin care se finanțează inclusiv un proiect din centrul Bucureștiului.

Analiză de piață. Privită în ansamblu, piața imobiliară este în această perioadă sursa unui mare paradox. Pandemia nu a afectat tranzac­țiile imobiliare, însă a lovit (pe alocuri pu­ternic) în prețul chiriilor. De-a lungul anului trecut, numărul tran­zac­țiilor de vânzare/cumpărare din București și din împre­ju­rimi a crescut cu aproximativ 5%, potrivit calculelor făcute de SVN Romania, pe baza statisticilor Agen­ției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Cât despre chirii, pe fondul scăderii ce­re­rii, acestea au înregistrat scăderi de 5-10% în Capitală, conform unei analize a portalului imobiliar Titirez.ro. O bună parte din acest minus este cauzat de scă­de­rea turismului și mutarea învățământului universitar în online.

Adrian Stanciu, unul dintre promotorii Meta Estate Trust, susține că piața chirii­lor nu este afectată pe toate segmentele. În plus, „activitatea de închirieri e doar una dintre direcțiile de investiție“ ale noului holding imobiliar. „Atâta vreme cât locuirea continuă să fie importantă și cât ne­voia de locuințe continuă să existe, va exista o piață viabilă pentru ele, de un fel sau altul“, adaugă Stanciu.

Orașele aflate sub lupa Meta Estate Trust pentru toate cele trei tipuri de inves­tiții pe care le are în plan sunt: București, Cluj-Napoca, Brașov, Constanța, Iași și Timișoara.

Puțin și mult

Pe termen lung, poten­țialul de creștere al pieței în marile orașe poate fi argumentat prin cel puțin doi indicatori: România are printre cele mai scă­zute prețuri pe metrul pătrat din toată Europa (vezi grafic) și se află în topul clasamentului european al ratei supraaglo­merării, atât în marile orașe, cât și în mediul rural.

Pașii imediat următori pe care îi are de făcut Meta Estate Trust sunt alegerea unui broker în vederea listării și realizarea pri­melor achiziții pentru a putea face mai târziu și primele exituri. Oricum, în momentul IPO-ului pe AeRO, planificat pentru sfârșit de 2021 sau început de 2022, nu neapărat rezultatele companiei (istoricul va fi scurt) vor fi principalul argument în fața investitorilor. Prestigiul și calificarea promotorilor vor reprezenta garanția celor care vor cumpăra primele acțiuni Meta Estate Trust. Și oricum, cu riscul de a spune un truism, imobiliarele sunt întotdeauna despre viitor.

Context

În ciuda pandemiei, piața imobiliară a continuat creș­terea. Iată câțiva parametri care explică și nuanțează această evoluție, furnizați de SVN Romania și Meta Estate Trust.

• REVENIRE. În 2020, nu­mă­rul de tranzacții la nivel național a crescut cu 11,6%, în vreme ce în 2018 și 2019 au fost înregistrate scă­deri destul de mari: de 7,78%, respectiv de 4,13%.
• MAI REPEDE. Perioada necesară pentru achitarea unui apartament în rate a scăzut considerabil în ultimul deceniu. Dacă, în 2009, unui cumpărător cu salariu mediu îi erau necesare 393 de salarii (peste 32 de ani) pentru a plăti un apartament nou cu două camere (50 de metri pătrați) în Bucu­rești, astăzi are nevoie de doar opt ani și un pic.
• SUPRA­AGLOME­RARE. România are cea mai ridicată rată a supraaglo­me­rării din Uniunea Europeană. Dacă acest indicator este de 48% în România – atât la sat, cât și la oraș –, media euro­pe­ană e de sub 20%.

Acest articol a apărut în numărul 113 al Revistei NewMoney

FOTO: Laszlo Rauly