Piața imobiliară a rezistat în 2020 crizei provocate de COVID-19. La ce riscuri este expusă în 2021

Spre deosebire de recesiunea ante­ri­oară, actuala criză sanitară nu pare să fi produs efecte în piața imobiliară și nici la nivelul creditării bancare ipote­care. În 2021, cele două sectoare vor fi spri­jinite de o serie de tendințe, dar se vor confrunta și cu o serie de riscuri.

Guvernul a decis amânarea până în 2022 a termenului de intrare în vigoare a ma­jo­rării la 140.000 de euro (față de 450.000 de lei, circa 93.000 de euro, în prezent) a plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5% pentru locuințe noi. „Motivul evident este impactul bugetar negativ estimat la 200 de milioane de lei anu­al“, a explicat Daniel Anghel, partener coordonator servicii fiscale și juridice PwC România. Estimările arată că, doar în Bu­cu­rești, peste 10% din stocul de locuințe noi livrate în 2020 nu va beneficia nici în 2021 de TVA redus la 5%. Reacțiile din piață au fost prompte. Specialiștii au aver­tizat că amânarea acestui stimulent fiscal a dat peste cap numeroase tran­zacții.

Mulți clienți au căutat și semnat la sfâr­șitul anului antecontracte pentru lo­cuințe mai mari, bazându-se pe scăderea TVA. Pentru o locuință de 140.000 de euro, de exemplu, diferența de TVA de la 19% la 5% este de aproape 20.000 de euro. Pentru mulți clienți, diferența de preț s-ar putea dovedi imposibil de fi­nan­țat, în special dacă sursa o reprezintă un împrumut bancar. Impactul, probabil imposibil de calculat, s-ar putea să nu fie totuși atât de însemnat precum reclamă dezvoltatorii, în special dacă ți­nem cont de evoluția de anul trecut.

Piața imobiliară

Piața imobiliară s-a dovedit extrem de efervescentă în 2020, în ciuda crizei generate de pandemia de COVID-19. Cu peste 600.000 de tranzacții la nivel național, datele anunțate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobi­liară (ANCPI) indică un salt de 14,6% față de anul precedent. Pe de altă parte, numărul ipotecilor a scăzut. Acestea au însumat 311.748, cu 6,5% mai puțin decât în 2019, potrivit calculelor NewMoney, pe baza datelor oficiale. De asemenea, stocul de lo­cuințe noi a cunoscut o creștere însemnată în 2020.

Compania de consultanță imobiliară SVN România estimează că anul trecut s-au finalizat peste 16.000 de unități rezi­dențiale doar în București și împrejurimi, în creștere cu circa 8% față de anul precedent, stabilindu-se astfel un nou record.

Statisticile cu privire la situația locativă a românilor arată, paradoxal, că mai există mult spațiu de creștere. România este sta­tul din Uniunea Europeană cu cel mai mare număr de proprietari, circa 95%, conform celor mai recente date Eurostat. Cu toate acestea, România este țara din UE cu cea mai mare pondere a persoanelor care locuiesc în condiții de supraaglome­rare, cu un procentaj de 45,8%.

Creditarea

În ciuda scăderii numărului de tranzacții finanțate prin ipoteci, datele centralizate de Banca Națională a Româ­niei (BNR) indică o revenire puternică a creditării ipotecare în toamna anului trecut, susținută probabil și de relansarea noii forme a programului guvernamental „Prima Casă“: „Noua Casă“.

Creditele pentru locuințe, în lei, acordate de bănci în noiembrie (lună pentru care există cele mai recente date) s-au ridicat la 1,5 miliarde, echivalentul a 308 mili­oane de euro. Noiembrie a fost astfel cea mai bună lună din 2020, dar și a treia din istorie, potrivit datelor BNR.

Pandemia pare a nu fi avut un impact semnificativ asupra acestei forme de credi­tare, nivelul creditelor noi menținându-se la peste un miliard de lei în fiecare lună a anului trecut, excepția fiind iunie. În pri­mele 11 luni din 2020, băncile au acordat un volum total de împrumuturi pentru lo­cuințe de circa 13 miliarde de lei (2,7 miliarde de euro), cu peste un miliard de lei mai mult decât în același interval din 2019.

Dobânzile la creditele ipotecare au continuat să scadă până la nivelul de 5,15% pe an în noiembrie, față de 5,35% în luna an­te­rioară, respectiv 5,54% la începutul anului trecut. Costurile de finanțare ar putea să încurajeze în continuare împrumuturile ipotecare.

În prima săptămână din 2021, ROBOR la trei luni, care reflectă lichiditatea din piața interbancară, a scăzut cu 12%. Cu alte cu­vinte, băncile au cash, o evoluție determi­nată în principal de plățile mari din luna decembrie, dar și de decizia BNR de a nu „steriliza“ surplusul de lichi­ditate, având în vedere că o creștere alar­mantă a inflației este extrem de impro­babilă. Vulnera­bi­li­tățile economiei în contextul crizei sanitare vor menține probabil dobânzile la un nivel scăzut și în 2021, spri­jinind astfel cre­ditarea.

Un alt motor care a susținut împrumuturile pentru locuințe în ultima parte a lui 2020 îl reprezintă programul „Noua Casă“, relansat oficial în toamnă. Acesta prevede o dublare a plafonului anterior, la 140.000 de euro, pentru clienții interesați de lo­cu­ințe noi. Pe de altă parte, guvernul a decis și triplarea avansului minim, la 15%, cel mai „atractiv“ aspect al programului, dincolo de dobânzile plafonate la indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC) plus marja fixă a băncii de două puncte procentuale.

Specialiștii au comentat că modificările aduse ar putea reduce plaja potențialilor beneficiari. De altfel, cele mai recente de­clarații făcute de oficialii Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM) par a confirma că programul este mai atractiv pentru persoane cu venituri mici. Valoarea medie a creditelor acordate în prima lună de la lansare a fost de 110.000 de lei, res­pectiv 22.500 de euro.

„De la 18 septembrie (2020, n.r.) până în prezent, s-au acordat prin «Noua Casă» 1.400 de credite, în valoare de 154 de mili­oane de lei“, a declarat Dumitru Nancu, directorul general al FNGCIMM, citat de Agerpres. Astfel, în ciuda dublării plafonului maxim, sumele împrumutate au fost modice.

La ora actuală nu există nicio analiză pe această temă, în condițiile în care aștep­tările pieței erau ca valoarea împrumuturilor să crească spre plafonul de 140.000 de euro. Corelat cu amânarea pentru anul 2022 a reducerii TVA, unii analiști averti­zau chiar că prețurile din piață ar putea crește artificial către acest plafon, cum s-a întâmplat și cu „Prima Casă“ în urmă cu câțiva ani.

Prognoze

Atunci când vine vorba despre achiziționarea unei locuințe, în special prin credite – prin care sunt finanțate peste jumătate dintre tranzacțiile imobiliare din România, conform datelor ANCPI –, veniturile și așteptările cu privire la evo­luția acestora sunt cel mai important factor în luarea deciziilor, arată studiile sociologice.

Datele compilate de compania de con­sul­tanță SVN România arată că puterea de cumpărare a românilor a cunoscut o creș­tere substanțială în ultimul deceniu. Dacă în 2008 erau necesare 393 de salarii medii pe economie sau 33 de ani pentru achiziți­o­narea unui apartament nou în București, perioada a scăzut la puțin peste 8 ani la nivelul anului 2020, în august.

În ciuda dificultăților din 2020, câștigul salarial real a înregistrat un avans de 4%, conform estimărilor oficiale ale Comisiei Naționale de Strategie și Prognoză, care anticipează că acesta va continua să crească în 2021. Alte prognoze sunt mai pe­si­miste, economiștii anticipând o creș­tere a șomajului în acest an.

Tendințe

Piața imobiliară din România ar putea suferi distorsiuni semnificative în următorii ani, dacă anumite schimbări generate de pandemia de COVID-19 se vor dovedi permanente.

• Telemunca. Doar 20-30% din angajații companii­lor multinaționale sau din cen­trele de servicii lucrează în acest moment de la birou. Economiștii Băncii Centrale Europene (BCE) estimează că „pandemia va accelera transformarea digitală în curs, iar telemunca și utilizarea tehno­logiei digitale vor deveni mai importante“.
• Spațiu. Creșterea timpului petrecut acasă a făcut ca mai mulți români în căutare de lo­cuințe să analizeze și varianta achiziționării unei case. De asemenea, agenții imobiliari au constatat o creș­tere a cererii pentru apartamente mai încăpă­toare, situate în ansambluri rezi­dențiale cu spații verzi și facilități suplimentare, precum piscine și locuri de joacă.
• Chirii. Școala online și munca de acasă au dus la o scădere a chiriilor în marile orașe, în special cele care găzduiesc centre universitare. Lipsa studenților a avut drept consecință și o scădere a chiriilor cu până la 20% în toamna anului trecut.

Acest articol a aparut în numărul 107 al revistei NewMoney

FOTO: Getty