Pentru Victor Căpitanu și Andrei Diaco­nescu, fondatorii One United Properties, incertitudinile geopolitice și economice din 2022 par business as usual

Privită din avion, piața rezidențială are multe șanse să iasă din tiparul creșterilor-record din anii trecuți, dat fiind un cocktail de factori: războiul din Ucraina, creșterea prețurilor la materialele de construcții sau scumpirea creditării. În viziunea lui Vlad Săftoiu, head of research la Cushman & Wakefield Echinox, o importantă agenție imobiliară, 2022 va fi un „an mai complicat“ din aceste motive.

Într-o conferință de presă ad-hoc, orga­ni­zată la finalul Adunării Generale a Acțio­narilor anuale la etajul al 17-lea al One Tower – una dintre clădirile-fanion din por­to­foliul One United –, fondatorii companiei lasă de înțeles că rezultatele financiare nu vor fi afectate de toți acești factori. Cel pu­țin în primul trimestru (războiul din Ucra­ina a început pe 24 februarie), efecte negative nu s-au resimțit.

Reorientări

Victor Căpitanu (42 de ani), managing director la One, argumen­tează că, atunci când piața devine incertă, compania sa are de câștigat, pentru că pro­iectele sunt amplasate în zone bune, iar clienții se reorientează către dezvoltatori cu stabilitate financiară, capabili să ducă la bun sfârșit lucrările începute. Iar prețul de revânzare al apartamentelor construite de dezvoltator va fi mai mare, spune tot el.

Raționamentele pe care le face acum antreprenorul seamănă cu cele din pri­măvara lui 2020, odată cu izbucnirea crizei COVID-19. Pe atunci, Căpitanu era de pă­rere că inflația – care ar fi urmat să se nască din politicile Fed (banca centrală a SUA) și ale Băncii Centrale Europene de inundare a piețelor cu lichiditate – va da imobiliarelor de calitate o valoare de tezaurizare. Iar evoluțiile ulterioare i-au dat dreptate. One United a avut niște ani foarte buni, cu rezultate-record. De exemplu, în 2021, vânzările companiei s-au dublat față de 2020, apropiindu-se de 230 de milioane de euro. Iar profitul net a depășit 100 de milioane de euro. Și bugetul pentru 2022 este în concordanță cu această dinamică.

Pe de altă parte, creșterile de prețuri la ma­terialele de construcții nu sunt o nou­tate pentru One United. „Începând cu 2015 am văzut creșteri de prețuri pe partea de construcții – 5-10% în fiecare an“, explică Victor Căpitanu. Cu precizarea că, de fie­care dată, aceste creșteri au fost transfe­rate clientului final prin majorări de preț, politică pe care compania imobiliară o va continua și de acum înainte.

Recesiune?

Claudio Cisullo, președintele One United, crede că există o mare probabilitate ca economia globală să se confrunte cu o recesiune. Cisullo (58 de ani) este un antreprenor elvețian de origine ita­liană, cu investiții în biotehnologie, pharma, IT, servicii sau imobiliare, care a fost cooptat în boardul One în 2020, în anul premergător listării pe Bursa de Valori București (BVB).

„Marea întrebare este dacă recesiunea va pune capăt inflației. Probabil va fi o recesiune care va încetini inflația“, spune Cisullo, convins că imobiliarele de calitate sunt cea mai sigură investiție, indiferent de scenariu: inflație sau recesiune. Pe de altă parte, analiștii vorbesc tot mai des despre o a treia variantă: combinația toxică a celor două în stagflație.

Cert e că, în vremuri în care dobânzile sunt sus (tendință care a început în Statele Unite ale Americii și va continua în Europa), fondurile de in­vestiții imobiliare (REIT) au performat mai bine decât pie­țele, potrivit Seeking Alpha, o platformă americană de analiză bursieră. Tradițional, REIT-urile au câștiguri și din venituri pasive, generate de închirierea unor active, nu doar de tranzacționarea de imobile. One încearcă să crească ponderea veniturilor din chirii prin dezvoltările de clădiri de birouri și spații comerciale. Anul trecut, compania a achiziționat pachetul majoritar al magazinului Bucur Obor din București.

În plan

Pentru 2022, fondatorii One – Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu de­țin, împreună, aproape 60% din acțiuni – vor să continue extinderea prin achiziția a zece terenuri pe care în viitorii șapte ani ar putea fi construite apartamente cu o suprafață cumulată de un milion de metri pătrați. Acestora li s-ar putea adăuga 100.000 de metri pătrați de spații de birouri și comerciale. Acționarii nu au putut preciza dacă achizițiile vor fi făcute exclusiv în România sau sunt vizate și piețe externe, după cum compania a lăsat de în­țe­les cu circa două luni în urmă. Motivul discreției e lesne de înțeles: negocierile sunt în curs de desfășurare.

Achizițiile vor fi finanțate printr-o majorare de capital sau printr-o emisiune de obligațiuni convertibile (în acțiuni) în va­loare de până la 150 de milioane de euro. Atragerea de bani noi va fi făcută în pofida faptului că One are rezerve de peste 100 de milioane de euro. Având în vedere că dezvoltările sunt ample, este nevoie de o plasă de siguranță. „E bine să fii relaxat în acest domeniu“, glumește Victor Căpitanu. Claudio Cisullo e de părere că banii vor fi tot mai scumpi, iar o nouă ridicare de ca­pi­tal în perioada următoare poate fi privită drept o oportunitate.

În același timp, scumpirea creditării nu va funcționa ca o sabie cu două tăișuri, pentru că ma­rea majoritate a clienților cum­pără apartamente din resurse proprii. Adevărul e că o familie care își cumpără un apartament de ordinul sutelor de mii de euro sau un penthouse de peste cinci milioane de euro nu se regăsește în categoria celor care ape­lează la credite bancare. De asemenea, clientul tipic al dezvoltatorului este din categoria celor care achiziționează apartamente pentru a locui în ele și nu din cea a investitorilor care preiau pachete de zeci sau sute de unități.

Înapoi la începuturi. Apropo de opor­tunități de criză, bazele One au fost puse la sfârșitul anilor 2000, atunci când Căpitanu și Diaconescu – foști bancheri de investiții – au putut cumpăra la prețuri cu discount terenuri în nordul Bucureștiului. Iar rezerva de peste 100 de milioane de euro și-ar putea spune cuvântul în peri­oada următoare.

Pe trei piloni

Anul trecut, One a vândut apartamente, a finalizat o parte din proiectele de birouri și a achiziționat pachetul de control din centrul comercial Bucur Obor.

• LOCUINȚE. ­­Compania imobiliară a vândut 700 de apartamente, adică de aproape patru ori mai multe decât în 2020. Cele mai multe fac parte din proiectele One Cotroceni Park și One Verdi Park.
• BIROURI. ­­În centrul atenției s-a aflat One Cotroceni Park. Prima fază a proiectului a fost deja închiriată în proporție de 80%, urmând faza a doua. De asemenea, One Tower, parte din One Floreasca City, este închiriat aproape în întregime.
• COMERCIAL. ­­One a cumpărat 54% din magazinul Bucur Obor pentru a crește ponderea profiturilor obținute din activitatea de închiriere. Până acum, businessul a fost dependent într-o mare măsură de vânzarea de proprietăți. Veniturile din chirii sunt bugetate să crească de zece ori, până la 15 milioane de euro. Acțiunile Bucur Obor sunt listate pe Bursa de Valori București.

Acest articol a apărut în numărul 139 al revistei NewMoney.

Ilustrație: Vali Ivan