Pe fondul unei piețe imobiliare în ușoară scădere, achiziția unei locuințe este o oportunitate pentru cumpărători

Banca Națională a României (BNR) cal­culează un indicator numit perioada medie necesară pentru cumpărarea unui apar­tament standard la nivel național. În martie, indicatorul era de 7,4 ani. Media ultimilor ani a fost de 7,9 ani, ceea ce arată o evoluție corelată a veniturilor po­pulației cu prețurile pieței.

În ultima perioadă, BNR încearcă să su­pli­nească absența informațiilor care să aibă acuratețe publicând periodic analize referi­toare la evoluția pieței imobiliare. Cel mai recent, BNR a publicat o serie de date privind sectorul imobiliar în Raportul asupra stabilității financiare din iunie. Astfel, în perioada aprilie 2022 – mar­tie 2023, piața imobiliară a înregistrat un ușor declin. Nu­mărul tranzacțiilor a scă­zut cu 12%, în timp ce numărul credite­lor ipotecare s-a re­dus cu 20%.

În plus, ponderea creditelor ipotecare în totalul tranzacțiilor imobiliare este în scă­dere, de la 39% (aprilie 2021 – martie 2022) la 32% (aprilie 2022 – martie 2023). Cererea a înregistrat o scădere la nivelul țării, cu ex­cepția regiunii București-Ilfov, în care a ră­mas constantă.

În fine, numărul autorizațiilor de con­struc­ție a scăzut în aproape toate statele Uniunii Europene (și în România, Cehia sau Polonia). Excepția se numește Unga­ria, stat în care numărul autorizațiilor de construcție a crescut în ultimul an.

Cea mai simplă explicație pentru evo­luția descendentă a pieței imobiliare este creșterea dobânzilor. În mod cert, dobânzile mai mari i-au făcut pe unii consumatori să amâne decizia de contractare a unui împrumut.

Prețurile

În ultimii ani, România și Uniunea Europeană au traversat mai multe „crize“: pandemia, războiul, energia, infla­ția și creșterea dobânzilor. Ar fi putut piața imobiliară să nu se resimtă în fața multiplelor crize? Nu. În zona Euro, prețurile pro­prietăților imobiliare au scăzut. În Ro­mânia, ele au rămas relativ constante. Ceea ce observă analiștii BNR este că gra­dul de îndatorare a populației influen­țează prețurile de pe piața imobiliară. Mai exact, cu cât nivelul de îndatorare dintr-un stat este mai mare, cu atât scăderea cererii a fost mai mare (și, implicit, coborârea pre­țu­rilor).

Dar o criză de mică amploare pe piața imobiliară, precum scăderea prețului, nu trebuie să sperie. Și în această situație, oportunitățile există (se pot cumpăra active), cu condiția ca așteptările privind scăderea prețurilor să nu fie nerealiste. Banca Centrală Europeană (BCE) antici­pează o posibilă corecție (aceasta în­seamnă o ieftinire) pentru perioada urmă­toare. Ceea ce poate fi o bună oportunitate pentru cumpărători.

Anul trecut, în România, nivelul tranzac­țiilor imobiliare a fost de 1,23 miliarde de euro, aproape la nivelul Cehiei (1,5 miliarde de euro), peste Ungaria (1 miliard de euro) și mult sub Polonia (5,7 miliarde de euro).

La nivel național, cea mai lichidă piață continuă să fie Bucureștiul, contribuind cu peste două treimi din volumul tranzacțiilor, urmat de orașe precum Cluj-Napoca, Oradea, Arad, Pitești și Ploiești.

După desti­nația investiției, cele mai multe sunt orientate către clădiri de birouri (62%, acesta fiind și cel mai lichid segment), urmate de spa­țiile pentru comerț cu amănuntul (24%) și de cele industriale (doar 7%).

Imobiliare „verzi“

Calculele Comisiei Europene arată că zona imobiliară este res­ponsabilă pentru 40% din consumul de energie și pentru 36% din emisiile de gaze cu efect de seră, iar 75% din stocul de clă­diri nu este eficient din punct de vedere ener­getic. Măsurile europene de remediere a situației au fost incluse în directiva privind performanța energetică a clădirilor.

La nivel național, clădirile de birouri și spațiile industriale din București sunt mai sustenabile. Pe segmentul pentru comerț cu amănuntul, cele mai multe clădiri „verzi“ certificate se află în județele Timiș, Cluj și Brașov.

În privința eficienței energetice, România are nevoie de investiții masive în secto­rul imobiliar. O parte din bani se află în proiectele din Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR), o altă parte va fi finanțată din surse private.

Situația de pe piața imobiliară este strâns legată de cea a băncilor. Astfel, conform BNR, 70% din creditele acordate populației sunt ipotecare, ceea ce înseamnă 16% din activele bancare. Mai mult, o treime din sto­cul de credite ipotecare este acordat prin programul Prima Casă/Noua Casă, împrumuturi care au un grad de neperformanță redus, ceea ce arată că programul a funcționat bine până acum.

Dar nici programul Noua Casă nu mai este ce a fost, în sensul că ponderea credi­telor noi scade. În perioada aprilie 2022 – martie 2023, jumătate din împrumuturi au fost contractate de persoane fizice care de­­țineau deja un imobil. Desigur, mai multe imobile achiziționate în scop investițional de către aceeași persoană cresc și riscul apariției creditelor neperformante.

O piață a cash-ului

A fost totdeauna surprinzătoare larghețea cu care institu­țiile statului au privit achizițiile din domeniul imobiliar, știindu-se că este una dintre zonele în care se „albesc bani negri“. Cu toate acestea, nu a avut loc niciodată o campanie serioasă a fiscului în care să con­troleze direct sau indirect cum se finan­țează achizițiile din domeniul imobiliar. Fără un control derulat în mod constant, piața imobiliară a devenit sub ochii auto­ri­tăților publice una a cash-ului, cele mai multe tranzacții făcându-se cu banii jos și nu cu credite bancare sau prin bănci.

Românii au învățat că, exceptând crizele majore, prețurile imobiliarelor nu scad cu adevărat dramatic, în timp ce alte investiții pot trece prin perioade complicate. Iar riscurile sunt reduse în raport de investiție. Important este, însă, ca investitorii să ră­mână deschiși și la alte instrumente financiare: acțiuni, titluri de stat, obligațiuni, pentru că pot fi direcții bune pentru plasa­rea banilor.

Avuția românilor

Analiza avuției naționale pe locuitor, realizată într-un studiu al Băncii Mo­n­diale, arată pentru România un nivel redus și o polarizare puternică.

• PESTE BULGARIA ȘI GRECIA. Avuția națională pe locuitor în România înre­gistra în anul 2019 un nivel de 32.700 de euro, în creștere de 2,9 ori, respectiv cu 21.400 de euro, față de anul 2003. România se situează sub media Uniunii Europene, care este de 3,1 ori mai mare, dar înaintea Bulgariei (28.300 de euro pe locuitor) și a Greciei (21.200 de euro pe locuitor). Cea mai mare parte din avuția populației este formată de activele imobiliare, iar cumpărarea la prețuri mici, în anii ’90, a apartamentelor comuniste le-a permis românilor să devină proprietari imobiliari.
• SOLUȚIILE BĂNCII MONDIALE. Ana­liza Băncii Mondiale propune ca posibile soluții pentru creșterea avuției populației completarea măsurilor de creș­tere economică cu cele vizând con­so­li­darea avuției naționale. Politicile industriale, demografice și de îmbună­tă­țire a educației populației au un impact favorabil asupra componentelor avuției. De asemenea, capitalul uman și cel social ar trebui studiate prin prisma avu­ției naționale. Nu în ultimul rând, este esențială includerea în cadrul avuției naționale a terenurilor și resurselor naturale și cuantificarea în mod unitar a componentei privind capitalul uman.

Acest articol a apărut în numărul 169 al revistei NewMoney

FOTO: Laszlo Raduly