Întrebare de 120 de milioane de euro: Cum au devenit doi foști bancheri cei mai mari dezvoltatori de locuințe de lux din București?
Acest articol apare în numărul 29 (4-17 decembrie) al revistei NewMoney
La fel ca într-un joc de șah, Andrei Diaconescu (42 de ani) și Victor Căpitanu (38 de ani), doi foști bancheri de investiții de numele cărora se lega până în urmă cu un an parcursul casei de investiții Capital Partners, și-au gândit strategic toate mutările. Inclusiv pe cele imobiliare.
Sub brandul de locuințe „One“, cei doi au reușit în ultimii ani să deseneze pe harta Bucureștiului de nord mai multe proiecte rezidențiale exclusiviste, iar acum fac primii pași către un segment complet nou pentru ei, cel de office. „Strategia companiei este de a consolida poziția pe segmentul rezidențial de top, precum și de a crește divizia de dezvoltări de birouri“, spune Victor Căpitanu pentru NewMoney.
„CV-ul imobiliar“ al celor doi foști bancheri de investiții include construcția de la zero a mai multor proiecte rezidențiale, iar, dacă până acum au finalizat 188 de apartamente în nordul Bucureștiului, în prezent mai au în lucru 340, cu alte 484 de locuințe aflate în stadiu de planșetă, a căror construcție ar urma să înceapă în următorii ani. Cu astfel de cifre în spate, compania lor de dezvoltare imobiliară, One United Properties, evaluată în prezent la peste 120 de milioane de euro (pentru comparație, valoarea unuia dintre cele mai mari malluri din România – AFI Cotroceni –, dezvoltat de AFI Europe România, era estimată la finele lunii septembrie la 500 de milioane de euro), a ajuns rapid în postura de cel mai mare și mai activ jucător de pe piața apartamentelor de lux.
OPORTUNITĂȚI DIN CRIZĂ. O scurtă privire în „antecedentele“ de business ale celor doi arată că imobiliarele au fost aproape dintotdeauna un pit-stop pe traseul lor. Începutul anilor 2000 îi găsea cu joburi în Alpha Bank (unde s-au și cunoscut), iar ulterior au trecut în echipa Bancpost. Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu și-au făcut însă un obicei din investițiile în terenuri încă din anul 2000, când au cumpărat, din economii, primul teren în București. Era o perioadă când prețurile erau foarte mici, dar cine avea răbdare să le țină în portofoliu măcar un an reușea să-și dubleze investiția inițială.
Același lucru l-au făcut și Diaconescu, și Căpitanu, formându-și astfel gustul pentru piața imobiliară. În 2005 însă, cei doi tineri bancheri s-au asociat cu un alt partener, Vlad Bușilă, și au pus bazele casei independente de investment banking Capital Partners. Un an mai târziu, în echipa de asociați a intrat, ca partener principal, Doru Lionăchescu, cel care avea să le devină mentor și pe care îl cunoscuseră în perioada în care lucraseră cu toții la Bancpost.
De atunci încolo, prin mâinile lor au trecut, anual, tranzacții de sute de milioane de euro: fuziuni și achiziții, finanțări corporate sau finanțări imobiliare. Ceea ce a reprezentat un motiv suficient pentru a atrage atenția altor jucători din piața financiar-bancară. Concret, în 2008, grecii de la Piraeus Bank îi invitau la masa negocierilor pe cei patru acționari ai Capital Partners și le propuneau 32 de milioane de euro pentru un pachet de 51% din companie. Criza a dat însă peste cap planurile de vânzare, astfel că deal-ul, prin care fondatorii casei de investiții ar fi urmat să primească 16 milioane de euro cash și alte 16 milioane sub formă de acțiuni într-un fond de investiții imobiliar al Piraeus Bank, a picat. În paralel, Căpitanu și Diaconescu au continuat să investească în real estate, într-o perioadă în care prețurile terenurilor și activelor imobiliare scăzuseră, iar oamenii de afaceri din România care priviseră cândva cu interes industria imobiliară fie nu mai aveau bani, fie – dacă îi aveau – erau nevoiți să îi folosească pentru a-și salva propriile companii din vria crizei economice, fie nu se mai atingeau de „economii“.
Pentru cei doi tineri a fost însă o oportunitate pe care nu au ezitat să o valorifice, astfel că, în 2009, realizau achiziția unui teren destinat dezvoltării rezidențiale, în zona de nord a Capitalei, pe malul lacului Floreasca. Ca o paranteză, înainte de a-și securiza lotul respectiv de teren, și familia Buyukhanli, care a dezvoltat complexul rezidențial Cosmopolis din nordul Bucureștiului, se înscrisese în cursa pentru preluarea parcelei respective, însă tranzacția a picat, potrivit unor surse din piață.
REȚETE DE LUX. Achiziția acestui teren a fost factorul declanșator al „aventurii“ One United Properties, companie de dezvoltare imobiliară pe care au înființat-o în 2011, când au și început construcția primului lor ansamblu rezidențial exclusivist – One Floreasca Lake, cu 68 de apartamente. Se întâmpla într-o perioadă în care celălalt business în care erau implicați, Capital Partners, simțea din plin efectele recesiunii, având în vedere că numărul de fuziuni și achiziții, dar și de intermedieri financiare se diminuase dramatic.
În aceste condiții, Diaconescu și Căpitanu au început să se concentreze din ce în ce mai mult pe businessul One United și au cumpărat terenuri poziționate în zona de nord a Capitalei – considerată cea mai scumpă și exclusivistă din țară, pe care au schițat alte proiecte rezidențiale de lux: Madrigalului Residence, One Charles de Gaulle, One Herăstrău Park, One Herăstrău Plaza.
Cu un background solid în industria bancară, acest business le-a venit mănușă, mai ales că targetul lor de clienți vine exact din lumea în care s-au format: oameni de afaceri, avocați, consultanți, manageri sau bancheri, care văd în astfel de apartamente inclusiv un plasament financiar. Cu atât mai mult cu cât în București locuințele închiriate au o medie anuală a randamentelor ce poate depăși 7%, potrivit companiei de consultanță imobiliară Premier Estate Management, față de sub 1% cât mai reprezintă acum dobânzile la depozitele bancare.
Ca o paranteză, Bucureștiul încă nu are un segment rezidențial de lux propriu-zis foarte bine conturat, care să asigure un volum critic de tranzacții de vânzare-cumpărare de astfel de locuințe, spune Andreea Comșa, CEO al Premier Estate Management. „Desigur, sunt câteva ansambluri rezidențiale care țintesc această piață, sunt și câteva dezvoltări de tip boutique care au o locație foarte bună“, completează ea. În schimb, dacă ne uităm pe un segment de piață ceva mai larg (premium sau premium-high) Comșa mai spune că, în ultimul an, cererea pentru apartamente cu prețuri de peste 100.000 de euro a crescut cu 30% în București.
Și ar mai fi de adăugat că locuințele premium sau exclusiviste sunt privite cu un ochi din ce în ce mai atent de investitori, care le achiziționează pentru a le închiria. De altfel, și în cazul apartamentelor ridicate de One United Properties, 25% sunt clienți care le cumpără în scop investițional, iar restul – clienți finali.
INTRĂRI ȘI IEȘIRI. În timp ce businessul One United Properties creștea din ce în ce mai mult, cei doi (dar și asociații lor, Lionăchescu și Bușilă) și-au făcut exitul din Capital Partners, pe care Banca Transilvania a preluat-o integral anul trecut, într-o tranzacție a cărei valoare nu a fost făcută publică.
Tot anul trecut, One United a încheiat un parteneriat cu francezii de la Auchan, alături de care au cumpărat de la fondul de investiții Global Finance terenul fostei fabrici Automatica, pentru a dezvolta un proiect mixt – birouri și comercial. Acesta a fost de altfel primul pas care a lăsat să se înțeleagă că modelul de business al One United va suferi unele schimbări, înspre o diversificare a spectrului de active din portofoliul companiei.
Cum proiectul de 24.500 de mp de birouri de la Automatica e încă în faza de planificare, primul pas concret al lui Diaconescu și Căpitanu în afara zonei lor de confort al apartamentelor de lux a fost făcut abia anul acesta, tot în birouri. Doar că de data aceasta printr-o achiziție a unui proiect office deja finalizat din zona Pipera Nord, pentru care au scos din buzunar aproape 17 milioane de euro. O sumă ce reprezintă aproape jumătate din cât ar fi costat construcția de la zero a unui imobil similar. Discountul masiv de preț a venit și din faptul că proiectul în cauză, denumit North Gate, are un istoric cel puțin zbuciumat: a fost dezvoltat de compania Creativ Invest Grup a omului de afaceri Marius Ivan, intrată între timp în insolvență, astfel că imobilul de birouri – închiriat integral de francezii de la Renault – a fost executat silit. One United a preluat controlul asupra proiectului de 20.700 mp într-o perioadă în care Renault se pregătește însă să părăsească birourile din Pipera: deși contractul de închiriere pentru spațiile din North Gate expiră în 2022, cel mai probabil producătorul auto se va muta din ele în 2019.
Una dintre provocările pe termen scurt și mediu ale One United va fi așadar găsirea unor chiriași noi pentru North Gate, provocare cu atât mai mare cu cât rata medie de neocupare a clădirilor de birouri din zona Pipera Nord a ajuns la 34% la finalul primului semestru al acestui an, potrivit companiei de consultanță imobiliară Colliers International. Cu titlu de comparație, zona de birouri Floreasca–Barbu Văcărescu, considerată principalul pol de afaceri din București, are per ansamblu un grad de neocupare de doar 6%. Dincolo de statistici, există „potențiali chiriași interesați de Pipera Nord, pentru care este important accesul către Centura București, care au nevoie de un număr mare de locuri de parcare, vor să aibă un raport foarte bun calitate/preț și nu sunt interesați să aibă sediul social în București“, spune Sebastian Dragomir, director, office advisory în cadrul Colliers International.
FĂRĂ EMOȚII. Diversificarea pe zona de birouri a One United a însemnat și o schimbare de acționariat și a echipei de management, prin cooptarea unuia dintre cei mai experimentați oameni de afaceri din industria imobiliară, Ionuț Dumitrescu. De numele său se leagă firma de consultanță imobiliară Eurisko, pe care a fondat-o în 1997 și a vândut-o în 2008 cu 35 de milioane de dolari către CBRE, dar și o serie de alte investiții în imobiliare, printre care Forte Partners (dezvoltatorul unor proiecte de birouri precum The Bridge din Capitală) sau compania Element Development (care ridică proiecte comerciale și rezidențiale).
Și pentru că este greu să stăpânești un singur segment din industria imobiliară, și cu atât mai dificil să poți să ai performanțe în două, venirea lui Dumitrescu ca partener pe divizia de birouri One Office și ca membru în Consiliul de Administrație al One United Properties îi face pe cei doi tineri bancheri să nu mai aibă emoții la capitolul birouri, mai ales că acesta din urmă se va ocupa nu doar de dezvoltarea de spații office, ci și de achiziția de terenuri și închirierea proiectelor.
Asocierea cu Dumitrescu nu este în totalitate o surpriză, cei trei cunoscându-se de aproape un deceniu, de pe vremea când Capital Partners era consultantul Eurisko în tranzacția de vânzare către CBRE. Mai mult, surse din piață spun că Ionuț Dumitrescu ar fi ieșit din acționariatul Forte Partners, unde îi avea ca parteneri pe Geo Mărgescu și Johny Jabra, astfel că acum se poate concentra pe businessul One United. Contactat de NewMoney, Dumitrescu nu a răspuns întrebărilor privind proiectele în care este implicat în prezent.
Este însă cert că acesta va deține 30% din divizia ce va dezvolta birouri One Office, în timp ce restul de 70% va fi în mâna One United Properties. Pe de altă parte, clădirea de birouri North Gate din Pipera rămâne un proiect separat, în care și Ionuț Dumitrescu va deține 10%.
NEO-BUSINESS. E bine să fii flexibil și să știi cu cine să te asociezi, ar putea fi una dintre lecțiile învățate și puse în practică de cei doi tineri antreprenori, care au hotărât să investească și într-o nouă linie de business – proiecte de locuințe mai mici, construite în parteneriat cu alți investitori români. Au început cu lansarea unui nou brand rezidențial, Neo, pe care îl vor dezvolta alături de Cătălin Scripcaru (fost șef al diviziei de dezvoltare imobiliară a Raiffeisen și acționar al firmei imobiliare Advanced Development) și Octavian Avrămoiu (vicepreședinte al Consiliului de Administrație și director general adjunct al SIF Banat-Crișana) și securizarea a trei locații unde vor ridica locuințe: la Timpuri Noi, în Floreasca și în stațiunea Mamaia.
„Caruselul“ de proiecte imobiliare pe care Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu l-au pus în mișcare pe termen scurt și mediu vine însă și cu un preț. La propriu. Iar pentru a-l materializa, cei doi și-au asigurat mai multe variante de finanțare – „din capital propriu, obligațiuni, precum și din finanțare bancară“, detaliază Victor Căpitanu. Având deja exercițiul din perioada Capital Partners, când s-au ocupat inclusiv de finanțări imobiliare, foștii bancheri de investiții au optat recent pentru o majorare a capitalului One United cu 10 milioane de euro, prin vânzarea unui pachet de 8% din companie către investitori privați, precum și pentru o emisiune de obligațiuni de 20 de milioane de euro, subscrisă integral de fonduri gestionate de compania poloneză de investiții Credit Value Investments (CVI).
Ca o altă paranteză, aceasta este cea de-a doua investiție a Credit Value Investments pe plan local, după ce în vara acestui an, mai multe fonduri gestionate de companie au oferit o finanțare de 12 milioane de euro tot către un dezvoltator imobiliar, Impact.
Cum orice poveste are zmeii săi, și One United are partea sa de provocări, mai ales în eventualitatea unei noi crize economice și a unei bule imobiliare, a căror iminentă apariție este discutată din ce în ce mai des de economiști. Până la urmă, o cădere a pieței imobiliare nu e neapărat o utopie. Mai ales că România a mai trecut printr-o astfel de situație, iar amintirea și ecourile ei nu sunt chiar atât de îndepărtate.
Profesor de cursă lungă
Traseul profesional al lui Andrei Diaconescu și al lui Victor Căpitanu se leagă de cel al lui Doru Lionăchescu, care le-a fost, de altfel, mentor.
- JURNALISM. La începutul anilor ’90, Doru Lionăchescu s-a numărat printre jurnaliștii care au demarat proiectul revistei Capital.
- BANKING. Ulterior, a petrecut 11 ani în sistemul bancar, ocupând poziții de management în ING Bank, Citibank și Bancpost.
- INDEPENDENȚII. În 2006, a intrat în proiectul Capital Partners, alături de Victor Căpitanu, Andrei Diaconescu și Vlad Bușilă. Banca Transilvania a cumpărat în 2016 Capital Partners.
- PRELUARE. Este în prezent membru în Consiliul de Administrație al Băncii Transilvania și al BT Capital Partners.
FOTO: Ilustrație de Vali Ivan
