Cum vor evolua randamentele pe segmentul de birouri în 2017?
Toate tranzacțiile de pe piața locală de birouri au în spate o cifră aparent simplu de calculat, dar care face diferența în decizia de achiziție – randamentul investițional. De obicei, când spui randament, intri în logica „mai mare, deci mai bine“, însă, în cazul birourilor, mai mare înseamnă și mai riscant.
Raportat la întreaga piață imobiliară, sectorul de birouri a generat în ultima vreme cele mai multe tranzacții de vânzare-cumpărare, în contextul în care mai mulți dezvoltatori și investitori din real estate, fie deja prezenți pe plan local, fie în căutare de noi oportunități, s-au uitat cu un ochi din ce în ce mai atent către acest domeniu. Anul trecut, valoarea tranzacțiilor cu clădiri de birouri de pe piața locală s-a ridicat la peste 400 de milioane de euro, adică echivalentul a 45% din totalul volumelor de investiții imobiliare, potrivit datelor de la compania de consultanță imobiliară JLL România. Piața office a fost anul trecut unul dintre cele mai dinamice sectoare ale imobiliarului românesc și când a fost vorba de „tăieri de panglici“.
În 2016, clădiri de birouri cu o suprafață de circa 300.000 de metri pătrați au fost livrate în piață, iar pentru 2017 se așteaptă un volum similar de imobile finalizate.
O CHESTIUNE DE RANDAMENT. La început de 2017, piața stă în așteptarea finalizării unei tranzacții-record pentru acest sector – vânzarea proiectului de birouri AFI Park, al israelienilor de la AFI Europe, cu o valoare de circa 160 de milioane de euro, către frații Pavăl, proprietarii Dedeman. Potrivit surselor NewMoney, tranzacția urma să se finalizeze în martie, dar până la închiderea ediției nu a apărut nicio confirmare oficială.
Dar toate aceste tranzacții au în spate un reper numeric: randamentul investițional sau yield-ul, adică raportul dintre venitul anual net generat de o proprietate și prețul sau valoarea acesteia – un reper care face diferența atunci când vine vorba de o tranzacție de vânzare-cumpărare. Un nivel scăzut al randamentului este asociat cu un nivel de risc redus al unei proprietăți, dar, la fel de important, yield-ul reflectă și perioada de recuperare a investiției. Iar în acest din urmă caz, cu cât indicatorul e mai mare, cu atât sumele investite sunt amortizate mai rapid. Practic, cumpărătorul care riscă mai mult este recompensat cu o recuperare accelerată a investiției.
Randamentul pentru tranzacționarea clădirilor de birouri în România se ridica la finalul anului trecut la 7,25%, potrivit datelor oferite de compania de consultanță Cushman&Wakefield Echinox. Ceea ce înseamnă că, deși este percepută ca fiind o piață mai riscantă decât alte țări din regiune, România oferă profituri mai bune: în Polonia, indicatorul se ridica la sfârșitul lui 2016 la 5,5%, iar în Cehia, la 4,75%. Din statele Uniunii Europene din regiune, doar bulgarii au randamente mai mari, de circa 8%. De remarcat că și România a avut la începutul anilor 2000 randamente foarte ridicate, de 12%, care au început să scadă treptat pe măsură ce și economia locală a luat avânt. Odată însă cu apariția crizei, când întreaga piață imobiliară a fost dată peste cap, acest indicator a cunoscut din nou o creștere, culminând în 2010, când ajunsese la un „riscant“ 9%.
DIN ISTORIE. Tranzacția cu cel mai bun randament investițional de pe piața locală de birouri a fost cea prin care clădirea America House – din Piața Victoriei, București – a fost preluată în toamna anului 2007 de investitorul imobiliar instituțional AEW Europe de la Globe Trade Center, la un preț de peste 120 de milioane de euro. Yield-ul tranzacției a fost de 5,6%, un record care nu a mai fost atins pe piața de birouri, care a simțit din plin efectele crizei din 2008.
La un deceniu distanță de la acea tranzacție, clădirea cu o suprafață închiriabilă de peste 27.000 de metri pătrați este din nou scoasă la vânzare. Ceea ce înseamnă că, la un randament de 7,25-7,5%, imobilul ar trebui să coste peste 100 de milioane de euro, având în vedere că în 2015 America House a generat venituri din închiriere de peste 8 milioane de euro, potrivit Capital.
OPORTUNITĂȚI EXCELENTE. „Există un interes în creștere din partea investitorilor, dar cererea este în continuare limitată pentru produsele prime (situate central, n.r.) disponibile la vânzare. În măsura în care noi proprietăți prime vor fi disponibile, ne așteptăm ca și alți investitori din regiune să încerce să intre pe piața locală“, spune Ovidiu Ion, head of valuation&advisory în cadrul companiei de consultanță imobiliară CBRE. În opinia sa, evoluția randamentului investițional pe piața de birouri va fi, de principiu, stabilă pe parcursul acestui an.
La rândul său, Tim Wilkinson, partner capital markets în cadrul Cushman& Wakefield Echinox, estimează că acest indicator va cunoaște o „compresie moderată“ în următorul an, de 0,25-0,50%, însă randamentul va rămâne în continuare mai ridicat decât cel înregistrat în țări precum Polonia sau Cehia. „România beneficiază de fundamente macroeconomice favorabile, iar diferența de preț între România și alte piețe mai mature din Europa Centrală și de Est indică o oportunitate excelentă pentru investitori să obțină randamente mai ridicate într-un climat de risc mai scăzut decât este adesea perceput“, explică Wilkinson. El adaugă că apetitul investitorilor interesați să intre pe piața locală de birouri este în creștere, motiv pentru care se așteaptă ca această tendință să conducă la o mai mare lichiditate în piață.
Despre faptul că imobiliarele vor continua să atragă capital și în următoarea perioadă vorbește și Norbert Sasse, CEO al companiei de investiții în real estate Growthpoint, care a intrat recent în acționariatul unuia dintre giganții de pe piața locală de real estate, Globalworth. El mai spune că tranzacțiile imobiliare din România se fac la prețuri mai mici comparativ cu cele din piețe precum Polonia sau Cehia. Iar asta poate fi un motiv în plus pentru care România devine o destinație din ce în ce mai interesantă pe harta investițiilor office din Europa.
FOTO: Mediafax
