Cum reacționează piața imobiliară din România la criza de pe piața construcțiilor generată de conflictul din Ucraina

Piața imobiliară din toată lumea bolbo­rosește mai ceva ca vulcanii noroioși, iar experții occidentali se întrec în avertismente privind iminența spargerii bulei imo­biliare într-un viitor mai curând apro­piat decât mediu. Dacă în Occident apar primele semne de temperare a pre­țurilor, românii continuă să cumpere imobile mult mai scumpe de­cât în urmă cu un an.

Povestea garsonierei din Cluj-Napoca mare cât un dulap mai serios a făcut deliciul presei la începutul acestui an. Și le-a dat și altora îndrăzneala să ceară mai mult. Așa se face că și prețurile de vânzare ori de închiriere au crescut cu peste 10% în mai puțin de un an.

Aprilie diferit

Inflația, criza facturilor la energie, prețurile în creștere la carburant, alimentele din ce în ce mai scumpe ar trebui să ducă la o reducere a cererii. Iar cifrele pe luna aprilie au sugerat exact acest lu­cru. Potrivit statisticilor de la Agenția Națională de Cadastru (ANCPI), numărul tran­zacțiilor imobiliare de vânzare-cumpă­rare a fost cu 8,4% în minus față de aprilie 2021. În București-Ilfov, care deține aproximativ o treime din totalul național, a existat totuși o creștere, de 13%.

Experții de la SVN România explică evo­luția din primăvară prin perioada de pauză de sărbători. „În acest an, Paștele a fost în aprilie. S-a făcut chiar o punte între Paște și 1 Mai, deci o perioadă destul de semnifica­tivă de activitate mai redusă“, spune Alexan­dru Pricop, managing partner residentialist. Potrivit expertului, în 2022, exceptând aprilie, tranzacțiile au crescut de la un an la altul, constant. „Iar în mai s-a înregistrat o creș­tere anuală a numărului de locuințe vân­dute de 18,4% la nivel național și de 32% în București și Ilfov. Acestea sunt statistici oficiale“, precizează Alexandru Pricop.

În cazul locuințelor noi, creșterea de pre­țuri e cât se poate de normală, pentru că și costurile de construcții s-au majorat cu cel puțin 35%, spune Alin Popa, general mana­ger Novum Invest, dezvoltator cu o cifră de afaceri de 260 de milioane de lei (peste 52 de milioane de euro) anul trecut și cu patru proiecte active în vestul Bucureștiului.

La Novum Invest, prețul mediu pentru un apartament de două camere e de 100.000 de euro. „Au crescut în me­die cu 10% în ulti­mul an, sub rata infla­ției, de 14,5%, dar niciun dezvoltator serios nu transferă întreaga creștere către clienții finali“, preci­zează Alin Popa.

Cu excepția a trei săptămâni – după izbuc­nirea războiului din Ucraina, din 24 februarie, când s-au produs mai multe amânări pri­vind semnarea contractelor de vânzare-cumpărare –, nivelul de afaceri din 2022 bate recordurile istorice, susține Alin Popa. „Și acum, ca și în anii precedenți, există o puternică cerere solvabilă. Asta se explică și prin prețurile relativ scăzute în București față de alte capitale europene. În plus, pu­te­rea de cumpărare a populației a crescut în ultimii ani, iar accesul la credite a rămas relativ facil“, explică dezvoltatorul.

Dezvoltarea economică permanentă a României alimentează piața imobiliară, spune, la rândul său, profesorul de economie Cristian Păun, de la Academia de Studii Economice din București (ASE). „Apar industrii noi, investiții noi, apar locuri de muncă și atunci oamenii vin dinspre zona rurală spre zona urbană, iar cererea de lo­cuințe se menține astfel la un nivel ridicat“, spune economistul. Această dezvoltare vine la pachet cu provocările ei, precum de­po­pularea zonei rurale și concentrarea po­pulației în zonele urbane mari, avertizează Păun. „Autoritățile nu reușesc să țină pasul, prin dezvoltarea infrastructurii necesare. Ceea ce se traduce în stres, poluare, nervi în trafic și o permanentă vânzoleală, cum vedem în București, care a transformat tot județul Ilfov în dormitor.“

Bula care nu se vede

Iată de ce oamenii implicați în piață neagă că în România se poate vorbi de o bulă imobiliară pe cale să se spargă. „Cum am defini o bulă?“, întreabă Ale­xandru Pricop. „Creșteri de prețuri ra­pide și artificiale, venite de regulă din re­vân­zări și dorința cumpărătorilor sau a investitorilor de a înregistra un profit relativ rapid din revânzare“, spune el.

Și adaugă: „În 2007-2008 existau aceste elemente, apro­xi­mativ 70% din locuințe erau cumpărate inițial de investitori. Azi, în cazul a peste 80% dintre locuințe, cumpărătorii finali sunt cei care le achiziționează“. Cine sunt aceștia? „Tineri sau familii tinere care au dorit un spațiu mai generos, un amplasament mai bun pentru a scurta timpul de na­­vetă și un spațiu locativ de o calitate su­pe­rioară“, spune Alexandru Pricop.

Inflația e unul dintre motivele pentru care, apreciază expertul imobiliar, e normal ca și prețul locuințelor să fie mai ridicat. El amintește că în 2008, înainte de criza care a aruncat în aer și prețul caselor, rata inflației era de numai 6,3%. „Astăzi suntem deja la 14,5%, ceea ce influențează și costurile materialelor de construcție, salariile, alte costuri adiacente, majorări care se regăsesc parțial și în prețurile de vânzare“, spune ex­pertul SVN.

Cerere susținută

De ce cumpără ro­mânii case mult mai scumpe față de cum erau anul trecut, pentru rate mai mari și, aparent, fără să se teamă că valoarea imobi­lelor poate scădea? Cristian Păun explică: „Prețurile nu s-au recuperat la nivelul din 2009-2010. Se apropie, dar să nu uităm că și produsul intern brut a crescut semnificativ în ultimii 12 ani.

În anumite orașe se vede o creștere ar­ti­ficială și se poate vorbi de o ușoară bulă, dar în niciun caz de dimensiuni apoca­lip­tice“. Profesorul spune că și el a investit sume „nu foarte mari“ pe această piață. „Să nu uităm că există inflație și pe euro, e drept că la jumătate față de in­flația la lei. Iar asta contribuie la volumul în creștere al pieței imobiliare de la noi“, adaugă profesorul universitar.

Piață în răcire

Între timp, în vestul Europei și în Statele Unite, tendința e de temperare a vânzărilor. Cu o cerere în stagnare sau chiar în scădere, prețurile au luat-o deja în jos. Un raport al Băncii Centrale Europene de la sfârșitul lunii mai avertiza că pre­țul locuințelor e supraevaluat, iar o co­recție pe fondul scumpirii creditelor, deci al ratelor mai mari, e inevitabilă. Banca Cen­trală Europeană urmează să anunțe în iulie o nouă dobândă-cheie, care va influența dobânda-cheie din toate statele Uniunii Europene și, deci, dobânzile la credite.

Un reper: prețul locuințelor din regiunea pariziană au scăzut în primul trimestru din 2022 față de aceeași perioadă a anului trecut cu 1,2%. Nu pare mult, dar pentru unul dintre cele mai căutate (și mai scumpe) orașe ale Europei e semnificativ, după decenii de creștere continuă. Prețul pe metru pătrat în Paris rămâne dintre cele mai ridicate din Europa: 10.520 de euro. În tot Occi­dentul, marile agenții constată aceeași ten­dință. În fața unei inflații cum nu s-a mai văzut de zeci de ani, cu o piață de capital care azi se scufundă, iar mâine se înalță la cer, oamenii pun pe primul loc nevoile imediate și lasă cumpărarea unei case mai la urmă. O analiză a pieței din 19 state dez­vol­tate ale lumii, realizată de Bloomberg, arată că achizițiile imobiliare sunt, în acest moment, printre cele mai riscante investiții.

Pariul imobiliar

Dacă nu era destul, unul dintre puținii experți americani care au previzionat criza imobiliară ce a scufundat lumea într-o criză a datoriilor în 2008-2009, Ivy Zelman, spune că „piața a fost eu­forică în ultimul an“ și că sunt, din nou, „multe semne de exces“.

Sunt zone în Statele Unite în care piața a crescut în ultimul an chiar mai mult decât în România, cu 20%. Americanii au trecut la începutul acestui an prin fomo, adică fear of missing out sau teama de a nu pierde o ocazie, ceea ce s-a tradus printr-o perioadă medie de menținere a unei locuințe pe piață de numai 38 de zile, față de 67, cât era înainte de pandemie, potrivit Realtor.com.

La sfârșitul anului trecut, America avea de vânzare 726.000 de case. De 20 de ani, înainte de pandemie, acest indicator nu mai fusese sub un milion de unități. În mai însă, prețurile au fost în scădere în șase metropole americane: Pittsburgh (-10,5%), Rochester (-9,7%), Cincinnati (-9,6%), Cleveland (-2,3%), Detroit (-1,8%) și Buffalo (-1,2%).

„În Occident, prețurile erau deja mari și foarte mari“, explică situația Cristian Păun. Economistul dă exemplul unor apartamente de 50 de metri pătrați din Paris. „Sunt două camere, dintre care una este de doi pe doi metri, și care se vând cu prețuri de până la un milion de euro, cu credit ipotecar în spate. Cu siguranță, inflația ridicată va tempera vânzarea acestor case la preț ridicat, mai ales pe credit“, estimează profe­sorul. Un alt factor pe care îl ia în conside­rare e că „ajustarea vine după ce prețurile din marile metropole ale lumii au crescut artificial mulți ani la rând și din cauza sumelor uriașe investite aici de oameni de afa­ceri, ca să nu le spu­nem oligarhi, din Rusia“.

Capitala prețurilor mici

Cu o medie a ofertei de locuințe de 1.747 de euro/mp, în mai 2022, Bucureștiul e încă departe de capitalele occidentale. Prețul e însă cu 3,3% mai mare față de luna anterioară și cu un uimitor 17,7% în plus față de mai 2021. Clar peste rata anuală a inflației. De ce sunt ro­mânii gata să plătească prețuri atât de mă­rite față de cele de acum un an?

Datele INS arată că salariul mediu a fost mai mare în aprilie 2022 cu 11,4% față de aprilie 2021. Pentru un apartament nou cu două camere, în București, un salariat are nevoie azi (în medie) de 8,3 ani să îl achite. Pentru aceeași locuință, în 2009, erau necesare peste 393 de salarii medii/economie. Adică peste 33 de ani de rate.

Așa se face că, în ciuda tuturor greută­ți­lor, oamenii cumpără. „Prețurile cresc dato­rită creșterilor pe tot lanțul de aprovizio­nare, achiziționare de materiale și costuri curente, inclusiv salarii ale proiectanților, inginerilor, constructorilor, tot personalul“, spun reprezentanții SVN România.

Dezvoltare durabilă

Cât poate ține această excepție românească, dacă în restul lumii prețurile o iau la vale? „Încă cel puțin doi ani, pentru că piața nu și-a atins aici potențialul. În capitale nu așa depărtate, precum este Viena, chiria pornește de la 1.000 de euro pe lună, iar asta nu în centrul orașului. În cartiere similare din București, chiria rămâne la un nivel modic de 300-400 de euro pe lună“, vine răspunsul de la Cristian Păun.

Pentru Alin Popa, de la Novum Invest, nu se simt deocamdată efectele înăspririi cre­ditării. „O bună parte din clienții noștri sunt recurenți, iar asta ne ajută ca și pe viitor să avem o bază de clienți care cumpără, atât pentru locuire, cât și ca investiție. Nu vedem o scădere drastică a cererii, din contră, iar prețurile încă sunt sustenabile“, estimează dezvoltatorul.

Acest articol a apărut în numărul 143 al revistei NewMoney.

FOTO: Laszlo Raduly