Cum au ajuns dezvoltatorii imobiliari pe al căror „certificat de naștere” scrie România să fie cunoscuți în toată Europa Centrală și de Est
Investitorii imobiliari străini au început să facă coadă la ușa României. Dar și reciproca e valabilă. Drept urmare, România devine încet, dar sigur o rampă de lansare în real estate-ul din Europa Centrală și de Est.
Acest articol a apărut în numărul 41 (28 mai – 10 iunie) al revistei NewMoney
Gustul pentru imobiliare se învață în România și apoi se rafinează și pe alte piețe din afară. Sau cel puțin aceasta este filosofia pe care câțiva dezvoltatori de birouri sau centre comerciale, pe al căror „certificat de naștere“ scrie România, au adoptat-o în ultimii ani, în condițiile în care, deși țara noastră are unele dintre cele mai mari randamente investiționale la nivelul Europei Centrale și de Est, continuă să rămână o piață mai mică și mai puțin lichidă decât țări precum Polonia sau Ungaria.
Astfel, numele unor dezvoltatori precum Globalworth, NEPI Rockcastle sau Prime Kapital încep să devină sinonime nu doar cu industria locală de real estate, ci și cu cea regională. Cu un asterisc: strategia de dezvoltare în țările din jur nu este singura trăsătură pe care acești investitori imobiliari o au în comun – într-o măsură mai mare sau mai mică, fără nicio excepție, cu toții au în spate acționari din Africa de Sud, o țară care a început să joace un rol tot mai important în real estate-ul local.
Extinderea dinspre România către alte piețe vine și ca o consecință a faptului că piața imobiliară este în expansiune nu doar pe plan local, ci la nivelul întregii regiuni, iar unul dintre indicatorii care confirmă această tendință este și faptul că volumul de tranzacții cu clădiri de birouri, centre comerciale sau proiecte industriale și de logistică a ajuns în Europa Centrală și de Est la peste 13 miliarde de euro la nivelul anului 2017, în creștere cu 7% față de 2016, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Colliers International. Și se întâmplă în condițiile în care România a generat doar un miliard de euro în ecuația de ansamblu a tranzacțiilor de vânzare-cumpărare. Privită însă din perspectiva yield-urilor – a raportului dintre venitul anual net generat de o proprietate și prețul sau valoarea acesteia –, piața locală este mai profitabilă: în București, acest indicator variază între 7 și 8,5% (mai aproape de limita inferioară pentru retail și birouri și mai aproape de cea superioară pentru logistică și industrial), în timp ce în Varșovia ajunge la 5,15-6,5%, iar în Praga la 4,85-6,25%, potrivit datelor de la final de 2017.
„România este una dintre cele mai mari țări din regiune și s-a dovedit în ultimii ani o piață imobiliară extrem de profitabilă pentru anumiți investitori. După ce aceștia au ajuns la o masă critică pe piața locală, este normal ca atenția lor să se îndrepte și către alte piețe, ca parte a procesului de creștere și de diversificare a portofoliului, precum și de schimbare a statutului dintr-un jucător local într-un jucător regional“, explică Tim Wilkinson, partner capital markets în cadrul companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Și totuși, numărul dezvoltatorilor „născuți“ în România care ar putea face pasul în afara graniței va fi destul de redus, estimează Wilkinson, punctând faptul că investitori precum Globalworth și NEPI s-au extins regional după ce s-au asociat cu alți dezvoltatori.
Globalworth, spre exemplu, s-a concentrat încă din 2013 – anul fondării sale de către grecul Ioannis Papalekas – pe piața de real estate din România, iar pas cu pas a ajuns să fie cel mai mare proprietar de birouri de pe plan local. La finalul anului 2016, compania a atras în acționariat un investitor sud-african, Growthpoint, iar la scurt timp a făcut primii pași în afara țării, după ce a preluat pachetul majoritar al unui dezvoltator imobiliar polonez, care deține mai multe clădiri de birouri în Varșovia, dar și în marile orașe secundare din Polonia. Portofoliul Globalworth valora la finalul anului 2017 circa 1,8 miliarde de euro, 63% din proprietăți aflându-se în România, iar restul în Polonia.
NOI ACHIZIȚII. Extinderea din România în toată regiunea Europei Centrale și de Est a fost pilonul pe care s-a bazat și strategia NEPI Rockcastle, un gigant imobiliar format anul trecut prin fuziunea NEPI – dezvoltator fondat în România de un sud-african, ieșit între timp din companie – cu sud-africanii de la Rockcastle. Cu un portofoliu evaluat la cinci miliarde de euro la finalul lui 2017, dezvoltatorul a ajuns să fie cel mai mare investitor imobiliar din Europa Centrală și de Est, cu proprietăți în România, Polonia, Bulgaria, Slovacia, Ungaria, Croația, Cehia și Serbia. De altfel, 2017 a marcat intrarea NEPI Rockcastle pe piața din Bulgaria și Ungaria.
Și antreprenorul ieșean Iulian Dascălu, care le-a vândut în 2017 sud-africanilor de la Atterbury 50% din rețeaua de malluri Iulius și din viitorul ansamblu imobiliar mixt Openville din Timișoara, spunea în urmă cu un an că printre direcțiile de dezvoltare pe care le are în plan după tranzacție se numără și intrarea pe alte piețe din regiune cu brandul de centre comerciale Iulius Mall. Contactați de NewMoney, reprezentanții Iulius au spus că momentan nu vor să comenteze asupra strategiei de extindere în afara granițelor României.
Ceva mai nou pe piață, Prime Kapital este un alt jucător care a intrat în forță în peisajul imobiliar din Europa Centrală și de Est. Fondat în 2016 de doi foști executivi de la NEPI, Martin Slabbert și Victor Semionov, investitorul are deja proprietăți în România, Polonia, Bulgaria, iar recent a cumpărat, alături de fondul de investiții sud-african MAS REI, centrul comercial Militari Shopping Center din București, într-o tranzacție de aproape o sută de milioane de euro.
Într-o economie în care investitorii străini vin în România pentru a cuceri o nouă redută, pasul invers, prin care o companie fondată în România se impune și pe piețe din afară, creează un precedent demn de urmat și în alte domenii. Totuși, Wilkinson de la Cushman & Wakefield Echinox spune că, în imobiliare, „pentru extinderea pe alte piețe este necesară adaptarea la cultura, legislația și sistemul birocratic local, fără a pierde din atenție activitatea din piața primară, fapt ce este destul de dificil“. Dar nu și imposibil.
Citiți mai mult despre piața imobiliară din România în cel mai recent număr (41) al revistei NewMoney!
FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney
