Cum a trecut examenele pandemiei și războiului dezvoltatorul unui proiect imobiliar de 60 de milioane de euro din nordul Bucureștiului

Cristian Pascu a urmat Dreptul, însă din prima zi după absolvire s-a decis să se dedice imobiliarelor și construcțiilor, un business de familie. În ultimii doi ani, pandemia și războiul i-au predat cele mai dure lecții de antreprenoriat.

Primele cărămizi ale construcției sale ulterioare au fost puse, probabil, pe vremea când tatăl său îl ducea cu mașina pe bulevardul bucureștean Lacul Tei, spre meditații. Îi arăta cu bucurie că la unele balcoane apăruseră haine întinse la uscat, semn că apar­tamentele erau locuite. Bucuria inginerului Dumitru Pascu venea din aceea că blocurile respective fuseseră construite de firma de construcții pe care o înființase prin 1997, după o perioadă petre­cută în Germania, tot în domeniul construcțiilor.

În acele împrejurări, „a apă­rut ideea că pot să scriu istorie, să transform spațiul“, își amintește acum Cristian Pascu, chief executive officer (CEO) al PSC Group, care la 37 de ani se poate lăuda deja cu un deceniu și jumătate petrecut în con­strucții și imobiliare. Tocmai a definitivat cel mai important proiect imobiliar din istoria sa personală – e vorba de prima fază (și cea mai mare) a complexului rezidențial WIN He­răs­trău, din zona de nord a Bucu­reștiului, a cărei valoare de piață se ridică la 60 de mili­oane de euro. Dincolo de dimen­siune, dezvoltarea recentă i-a ridicat probleme cu care niciun antreprenor din imobiliarele românești nu s-a mai confruntat până acum. Mai întâi a fost pandemia, după care a izbucnit războiul – două crize care, teoretic, îi alungă pe toți clienții de la ușa birourilor de vânzări.

Mai târziu, mai scump

Apatia de moment a clien­ților a venit la pachet cu creșteri de prețuri la ma­terialele de construcții (mult mai mari decât cele anticipate), întârzieri la livrare și chiar crize de pro­ducție. Totul a venit mai târziu, la prețuri mai mari. „Orice colaborare care curgea într-un timeline firesc a fost numai cu salturi, cu brânciuri, cu nervi, cu pre­siune“, rememorează Cristian Pascu, privindu-și complexul rezidențial dintr-un showroom amenajat într-un container în care clienții puteau vedea fini­sajele și proporțiile viitoarelor apartamente. Toate aceste impedimente, dublate de o oare­care maturizare a pieței imobi­liare (cel puțin în zonele cu cău­tare, cum este nordul Bucu­reș­tiului), au accentuat tendința de scădere a marjelor de profit cu care dezvoltatorii rămân la sfârșitul proiectului. În anii pre­mergători marii crize din 2008, atunci când ridica primul bloc (la Pitești), marjele de pro­fit erau de 100%. Altfel spus, la fiecare 100 de euro investiți, dez­voltatorul câștiga alți 100.

Astăzi, cine rămâne cu un profit de 30-40% se poate declara foarte fericit. Și dacă împărțim acest beneficiu la numărul de ani în care se desfășoară construcția propriu-zisă, vedem că randamentele se mișcă undeva între 10% și 15%, ușor sub actuala rată a infla­ției, care a fost de aproape 16% în luna septembrie (față de septembrie 2021), potrivit datelor Institutului Național de Statistică. În piețele mature, spune Pascu, randamentele dezvoltatorilor sunt mult mai mici, învârtindu-se în jurul a 5%.

Animale aparte

Acum însă poate răsufla ușurat, pentru că a reușit să vândă aproape toate cele 252 de apartamente. Zece unități le-a păstrat pentru în­chi­­riere. Acestea, alături de patru-cinci spații comerciale de la parterul blocurilor din WIN Herăstrău, vor asi­gura un venit pasiv constant pentru companie. Din punc­tul de vedere al veniturilor, companiile imobiliare sunt niște animale mai aparte. Având în vedere că le­gislația nu le permite să contabilizeze avansurile plătite de clienți la cifra de afaceri, companiile imobi­liare par că nu încasează nimic pe toată durata des­fă­­șurării proiectului, pentru un privitor neavizat din exterior.

De-abia când apartamentele sunt recepționate și clienții achită integral contravaloarea acestora, cifra de afaceri reflectă dimensiunea reală a businessului. Veniturile PSC Contractor & Developer din 2022 se vor apropia de 50 de milioane de euro, în condițiile în care, în anii trecuți, erau sub pragul de un milion de euro.

În cazul dezvoltatorilor de talie foarte mare, precum One United Properties, cifra de afaceri nu are os­cilații atât de mari, pentru că operează mai multe proiecte în același timp și, exagerând un pic, odată ce unul este definitivat, un altul începe. În primul tri­mestru al anului, One (fiind cotată pe piața prin­cipală a Bursei de Valori București, este obligată să raporteze trimestrial) a avut venituri de circa 70 de milioane de euro și de peste 135 de milioane de euro în cel de-al doilea.

Diferențe

PSC este însă o companie total diferită de One. Pe lângă dimensiune – dezvoltatorul controlat de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu a vândut doar anul trecut 700 de apartamente –, PSC este încă un business de familie. Lui Cristian Pascu îi place să se implice în toate detaliile, iar a derula mai multe pro­iecte în paralel îi este fizic imposibil. Nu-l obo­sește micromanagementul și spune că este calea pe care vrea să o urmeze în continuare. În 2016 a renun­țat cu totul la activitatea de construcții – businessul inițial al familiei –, tocmai pentru a putea să se concentreze pe dezvoltările imobiliare. Iar în 2017, când a reușit să cumpere terenul pe care se află actualul complex WIN Herăstrău, a ieșit dintr-un alt proiect, pe care îl începuse alături de doi parteneri: un cartier de 100 de case pe un teren de trei hectare din comuna Balotești, de lângă București.

Fără să forțăm prea mult nota, Cristian Pascu are un cult pentru dezvoltările imobiliare și consideră acest business mai presus de altele, cum ar fi, de pildă, comerțul. Acesta este și motivul pentru care și-a convins părinții la terminarea Facultății de Drept că preferă să nu lucreze în domeniul pentru care s-a pregătit, pasiunea sa adevărată fiind cea pe care tatăl său i-o insuflase din copilărie. În paranteză spus, inginerul Dumitru Pascu a rămas în continuare implicat în afacere, preocuparea sa principală fiind rezolvarea problemelor de ordin tehnic, cum ar fi consolidarea terenului pe care a fost ridicat WIN Herăstrău.

O altă particularitate a stilului lui Cristian Pascu de a face imobiliare este modelul de finanțare. De exemplu, WIN nu a fost dezvoltat cu niciun euro împrumutat de la bancă. Cu siguranță, Pascu nu a putut uita prea repede experiența din 2008, când credi­torii bancari care îi finanțaseră dezvoltarea unui bloc de locuințe la Pitești i-au cerut rambursarea anti­ci­pată a creditului. Avea pe atunci datorii de aproape patru milioane de euro, atât pentru blocul în cauză, cât și pentru un teren din apropierea cartierului La Stejari, din Pădurea Băneasa. După ce banca era pe punctul să execute proiectul, a ajuns la o înțelegere prin care încasările de pe urma fiecărui apartament vândut să fie împărțite atât cu instituția de credit, cât și cu furnizorii de materiale de construcții.

Finanțări în afara băncii

Și pentru WIN se gân­dea să ia un credit, însă văzând că proiectul este validat de piață, în sensul că o parte dintre clienți au fost dispuși să plătească avansuri chiar și de 70% (evi­dent, cu un discount), a renunțat la finanțarea ban­cară. Un alt sprijin important a venit de la un fond (family office) din Italia, care s-a angajat în 2020 să cumpere în tranșe 100 de apartamente și 100 de locuri de parcare. Asta, după ce se aflase în discuții avansate cu un alt fond, din Cehia, pentru aceeași tran­zacție, dar care, pe fondul pa­nicii induse de pan­demie, a renunțat în ultimul moment.

Ulterior, când cererea din piață a revenit la cote ri­dicate, fondul din Italia a vândut (cu randament) înapoi către dezvoltatorul român 85 de apartamente și 85 de parcări. Este o practică din ce în ce mai răs­pân­dită. Revenind la exemplul One, dezvoltatorul a răscum­părat la început de octombrie 67 de apar­tamente din One Cotroceni Park de la un fond din Luxemburg, care le achiziționase în fază de proiect. Valoarea tran­zacției s-a ridicat la peste 7,5 milioane de euro, aștep­tarea One fiind ca revânzarea către clienții finali să îi aducă un câștig de un milion de euro.

De fapt, acest principiu de finanțare non-bancară a devenit un business în sine. În august, pe piața se­cundară a BVB, AeRO, s-a listat Meta Estate Trust, o companie imobiliară care, printre altele, plătește avan­suri pentru apartamente în fază de proiect, pe care le cesionează ulterior clienților finali. Modelul aduce beneficii nu doar dezvoltatorilor, ci și clienților cu aversitate ridicată la risc, care astfel pot cumpăra când locuința este complet finalizată.

E loc

Cristian Pascu este optimist și în legătură cu a doua fază a proiectului său din nordul Capitalei – încă un bloc cu 50 de apartamente. În pofida contextului general încă tulbure, e de părere că numărul tinerilor care vor să se mute în propria locuință, din apartamentul părinților sau din chirie, este în conti­nuare ridicat. Un clasament al supraaglomerării, pu­blicat în 2021 de Meta Estate Trust, plasa România pe primul loc în Uniunea Europeană. Rata supra­aglo­­merării era de 48% atât în mediul urban, cât și în cel rural, de peste două ori mai mare decât media europeană.

Portretul-robot al clienților pentru un apartament de peste 200.000 de euro – nișa premium și de lux pe care se mișcă Pascu – este cel al unui cuplu de tineri care se apropie de 30 de ani, cu venituri cumulate de 4.000 de euro pe lună. În opinia sa, acesta este un nivel care permite achitarea confortabilă a unei rate de 1.000 de euro pe lună. Și, într-adevăr, circa 70% dintre cumpărătorii apartamentelor sale sunt beneficiari finali, adică oameni care chiar vor locui în ele, restul de 30% fiind investitori.

Totodată, în ciuda prognozelor moderat-pesimiste, piața imobiliară locală a continuat să stea în picioare. Și aici nu e vorba doar de București și de ju­dețul Ilfov. Statisticile publicate de Agenția Națională de Publicitate Imobiliară și Cadastru arată că numă­rul de imobile (inclusiv terenuri) vândute în interva­lul ianuarie-septembrie 2022 a continuat să crească. După o relativă stagnare în 2020, tranzacțiile au ajuns anul acesta la peste 500.000 de unități, față de 380.000 în 2019 (vezi mai multe în pagina 15).

Pe de altă parte, inflația și-a spus cuvântul și în acest sector. Un raport al Premier Estate Management și Imobiliare.ro arată că prețurile solicitate pentru apartamentele noi din București au crescut în al doilea trimestru al anului cu 10-20% față de același interval al anului trecut. Nu vorbim însă de niște creșteri uniforme, acestea variind de la un segment la altul al pieței. Pe nișa premium (vorbim de zonele Aviației, Dacia, Dorobanți, Victoriei), creșterile au fost de doar 10%, în vreme ce pe segmentul de lux (Herăstrău, Kiseleff, Nordului), aprecierile au fost duble. „România se află în continuare printre țările cu cele mai accesibile locuințe, raportat la pu­te­rea de cumpărare“, spunea în august Daniel Crai­nic, director de marketing la Imobiliare.ro. „Pe termen mediu și lung, există un singur scenariu posibil – prețurile apartamentelor din marile orașe pot doar să crească“, adăuga acesta.

Peste zece ani

Pentru următorul deceniu, planul lui Pascu este să dezvolte un mic oraș-satelit pe o su­prafață de 100-150 de hectare, cu numele de lucru WIN City. Spune că acest gen de concept a început să capete viață și în România, iar comunitățile Greenfield și Cosmopolis din apropierea șoselei de centură a Bucureștiului ar fi doar două exemple care susțin teza. În cazul în care va începe o astfel de dezvoltare amplă, am putea spune că stilul său de a gestiona lu­crurile până la cel mai mic detaliu va fi pus serios la încercare. Crede că micromanagementul are bene­ficii pe termen lung – unul dintre ele este crearea unei echipe de proiect care, în timp, asemenea unei inteligențe artificiale, învață toate reflexele și gestu­rile creatorului.

De altfel, un important prag al complexității l-a trecut deja cu WIN Herăstrău. Cu 302 apartamente, când va fi gata cu totul, putem vorbi de un ultrapro­iect. CEO-ul grupului imobiliar PSC are și o clasificare proprie a gra­delor de complexitate. Astfel, un proiect de 20-25 de apar­tamente poate fi considerat bouti­que, unul de 50-75 de unități este de talie medie, iar ce trece de 100-200 de apartamente e deja un proiect mare, res­pectiv un ultraproiect.

Sursele sale de inspirație sunt companiile cu tra­diție, poate deloc întâmplător din zona produselor ex­clusiviste. „Mă uit la companii precum Rolex, Porsche sau Breitling. Îți dau o liniște – companiile acestea au tre­cut prin războaie, nu doar printr-o pan­demie.“ Li­niș­tea vine din faptul că managementul lor a reușit să le mențină în viață, indiferent de vicisitudini. „Țel­ul lor este să nu iasă de pe piață. Asta e lupta cea adevă­rată. Chiar dacă uneori mai și pierzi, pe termen lung câștigi.“

Detalii de piață

Prețurile imobilelor din România sunt considerate, în continuare, unele dintre cele mai mici din Uniunea Europeană (UE).

• IEFTIN. Un top publicat de compania imobiliară Meta Estate Trust în cursul anului trecut plasa prețurile lo­cuin­țelor din România (circa 1.500 de euro/metru pătrat) pe penultimul loc în UE, imediat după Bulgaria. În rest, apartamente mai ieftine se gă­seau doar în Muntenegru, Macedonia de Nord și Moldova.
• ACCESIBIL. Conform aceleiași surse, capacitatea românilor de a cumpăra o locuință se triplase anul trecut față de 2008. Dacă cu peste un deceniu în urmă, un apartament putea fi cumpărat cu salariul mediu pe 30 de ani, în 2021, acest lucru era posibil în circa 9 ani. Realitatea ar putea fi alta acum, pentru că inflația a crescut mai mult decât salariile.

Acest articol a apărut în numărul 151 al revistei NewMoney.

FOTO: Laszlo Raduly