Cine sunt proprietarii birourilor în care lucrați și ai mall-urilor în care vă faceți cumpărăturile

Complet necunoscute în anii de euforie ai real estate-ului românesc, 2006-2008, au ajuns în mai puțin de un deceniu la un portofoliu de proprie­­tăți de miliarde de euro. Mai pot însă crește NEPI și Globalworth într-o piață imo­biliară românească încă li­­li­­putană față de cele din Occident?      

Povestea (ne)spusă a celor mai mari doi jucători de piața imobiliară locală are câteva elemente comune: ambele companii au fost fondate la București de oameni de afaceri străini, care și-au construit portofoliile printr-o rețetă similară, ape­lând la finanțare de pe bursă și mizând în primă fază pe achi­­ziția unor pro­prietăți de anvergură și abia ulterior pe construcția de la zero a propriilor pro­iecte. În timp, au devenit două repere importante pe harta regională imobi­liară, atrăgând atenția unor investitori de primă mână.

Privite în ansamblu, ambele companii au reușit să ardă etape în doar câțiva ani, în condițiile în care businessurile românești din alte domenii reu­șesc cu greu să capete anvergură chiar și la nivel regional. E adevărat, rețeta celor doi mari dezvoltatori imobiliari este complet diferită de cea a companii­lor antreprenoriale românești. Iar o primă diferență vine chiar din simplul fapt că artizanii NEPI și Globalworth sunt oameni de afaceri străini, care au apelat încă de la momentul zero la listarea pe bursă pentru a-și finanța dezvoltarea.

„Atât NEPI, cât și Globalworth au avut parte de fondatori și management vizio­nar (…), care și-au asumat decizia de a in­vesti în piața locală atunci când alți jucători erau departe de această hotărâre (…). De asemenea, ambii jucători au be­ne­­ficiat de tendințele la nivel global de alocare de capital spre real estate și de atractivitatea relativă a zonei europene în general și a Europei Centrale și de Est, în particular, chiar dacă România a fost văzută ca fiind o piață de frontieră de către mulți investitori“, detaliază Robert Miklo, associate director al departamentului de investiții al companiei de con­sultanță imobiliară Colliers International.

BURSE ȘI IAR BURSE. În urmă cu zece ani, sud-africanul Martin Slabbert punea bazele fondului de investiții NEPI, la doar doi ani după ce venise în România pentru a se angaja în divizia de corporate finance a companiei de consultanță Deloitte. A cooptat în acționariat grupul sud-african Resilient, iar la doar o lună de la înființare, NEPI se lista pe bursa AIM de la Londra (la care a renunțat anul trecut, din cauza volumului redus de tranzacții cu titluri proprii). Ulterior, compania a intrat pe bursele din Johannesburg și București, pentru a-și mări consi­derabil plaja de potențiali investitori.

Din postura de investitor imobiliar, NEPI a început să fie relevant pe piața lo­­cală după 2009, realizând pri­mele achi­­ziții de anvergură, cum ar fi clă­direa de bi­­rouri Floreasca Business Park sau pro­­iectele de retail Iris (Pitești) și Eu­ro­pean Retail Park (Brăila). NEPI a continuat să-și finanțeze proiectele (cumpărate sau construite de la zero) cu bani de pe bur­­se și a ajuns rapid un nume de top în imo­biliare, cu un portofoliu de pro­­pri­­e­tăți evaluat la finele lui 2016 la 2,6 mi­­liarde de euro, majoritatea în România.

Dezvoltatorul se pregătește acum să fuzioneze cu grupul sud-african Rockcastle, iar cele două companii vor pune la comun active cu o valoare estimată la peste patru miliarde de euro, urmând să devină unul dintre giganții pieței imobiliare din Europa Centrală și de Est (ECE). Chiar dacă Slabbert a părăsit între timp compania, pentru a dezvolta un nou business (tot în imobiliare), NEPI și-a conti­nuat dezvoltarea agresivă, inclusiv la ni­vel regional. „Grupul se concentrează pe extinderea portofoliului său în România, Slovacia, Croația, Cehia, Serbia și, treptat, și în alte țări din ECE (care sunt recent intrate în UE sau sunt candidate la aderare), prin achiziții sau dezvoltarea de active de retail”, se arată într-un raport de anul acesta al companiei.

De altfel, NEPI s-a concentrat pe segmentul de centre comerciale, având în portofoliu unele dintre cele mai mari mall­uri din România, cum ar fi Mega Mall sau Promenada Mall. Anul trecut, veniturile din chirii ale companiei s-au ridicat la 210 de milioane de euro, 84% dintre acestea fiind generate de proiectele de retail, 15% de birouri și 1% de cele industriale. NEPI nu a răs­puns la solicitarea NewMoney pentru redactarea acestui material.

PARIUL PE OFFICE. Pe de altă parte, fondatorul Globalworth, omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, a preferat pro­iectele de birouri, astfel că 81% din portofoliul de aproape un miliard de euro al companiei este reprezentat de segmentul office. Papalekas, care a fost implicat în mai multe businessuri imobiliare din Ro­­mânia în ultimele două decenii, printre care și City Mall sau proiectul UpGround din Capitală, a înființat în 2013 firma Globalworth Real Estate Investments, înre­­gis­­­trată în Insula Guernsey.

Compania a mizat până acum exclusiv pe achiziții sau dezvoltări imobiliare în România, însă la începutul acestui an au apărut în presa străină informații potrivit cărora Globalworth s-ar afla în cursa pentru preluarea grupului israelian Africa-Israel Investments, care deține pe plan internațional mai multe proprietăți, iar în România are unul dintre cele mai performante malluri, AFI Cotroceni. Până la închiderea ediției nu au apărut alte infor­mații privind posibila achiziție, iar Globalworth nu a răspuns solicitării New­Money pe această temă.

E, însă, limpede că Globalworth țintește și extinderea pe plan internațional, mai ales că grupul AFI are investiții în Rusia, Statele Unite, dar și în țări din Europa Centrală și de Est. Printre activele Globalworth, investitor care și-a concentrat atenția mai mult asupra Bucureștiului, se află clădirile de birouri Globalworth Tower, UniCredit Tower, Cathedral Plaza, Gara Herăstrău și Tower Center. Toto­dată, compania are în lucru proiecte de birouri precum Globalworth Campus din zona Pipera.

În ansamblu, dezvoltatorul, listat pe bur­­sa de la Londra, are un portofoliu ce se ridica la finalul lui 2016 la aproape 978 de milioane de euro, iar anul acesta ar urma să treacă de un miliard de euro. Globalworth a început 2017 cu o tran­­zac­­ți­­e de diversificare a portofoliului, prin pre­­luarea de la omul de afaceri Simon Roth a unui proiect logistic închiriat de Da­­cia. Suma plătită: 42,5 milioane de euro.

INVESTITORUL FĂRĂ CHIP. Multă vre­­me, fondatorul Globalworth a fost numit „vulturul fără chip“ al pieței imobiliare din România, din cauza aparițiilor pu­blice extrem de rare, dar și a faptului că puține erau informațiile privind aface­rile sale. Odată însă cu înființarea Globalworth și listarea companiei la bursă, informațiile despre proprietățile aflate în portofoliul dezvoltatorului au devenit publice.

Investitorul grec a căpătat și un chip în mod public abia în 2014, când a fost chemat să dea declarații la DIICOT într-un dosar de delapidare a SIF Banat-Crișana și SIF Muntenia, aceasta fiind prima apa­riție a lui Papalekas în fața jurnaliștilor români.

La nici patru ani după ce a fondat Globalworth, Papalekas a cedat controlul asupra dezvoltatorului, după ce fondul de investiții sud-african Growthpoint, cu active de peste 8 miliarde de euro, a devenit principalul acționar al companiei, cu 26,8% din acțiuni. În același timp, Papalekas și-a redus în primă fază parti­cipația la 25,72%. „Considerăm că (intrarea în acționariatul, n.r.) Globalworth reprezintă o strategie potrivită de inves­tiții prin care Growthpoint poate accesa oportunități pe piețele imobiliare din ECE. Ne permite în același timp să ne di­versificăm portofoliul de active la nivel internațional și ne oferă oportunități de creștere“, spunea la finalul anului trecut Norbert Sasse, CEO al Growthpoint Pro­perties, într-un interviu exclusiv pentru NewMoney.

Trăgând linie, NEPI și Globalworth au mizat pe piața imobiliară locală într-o perioadă în care nu mulți își mai puneau speranțele că aceasta și-ar mai putea reveni. Dar, spre deosebire de alte state europene, inclusiv din ECE, România oferă randamente și profituri foarte atractive pentru investitorii imobi­liari. „(NEPI și Globalworth, n.r.) au avut (…) inspirația să investească într-o perioadă în care foarte puțini aveau încredere în potențialul proprietăților comerciale din România“, spune Andrei Văcaru, associate director capital markets în compania de consultanță imobiliară JLL România. El adaugă că cei doi dezvoltatori au convins acționarii și finanțatorii „să-i urme­­ze“, asigurându-și astfel resursele necesare pentru creștere.

Având în spate finanțări de sute de mi­li­oane de euro, povestea lor se (re)scrie acum la un nou nivel. Pentru că oportu­nități încă există.

Bătălia în metri pătrați

Giganții NEPI și Globalworth se uită spre oportunități la nivel regional. Unul dintre ei deja a făcut pasul către investiții în alte țări, celălalt se pregătește.

• OFFICE. Globalworth, cu proprietăți cumulate de 420.000 de metri pătrați, s-a remarcat de-a lungul ultimilor ani prin achizițiile masive  pe care le-a făcut, printre acestea numărându-se clădirile de birouri Tower Center, UniCredit HQ, Green Court (două imobile, A și B). Cea mai recentă achiziție este un proiect logistic închiriat de Dacia. În același timp, Globalworth a făcut și propriile proiecte de la zero, printre care și imobilele de birouri Globalworth Tower și Gara Herăstrău. Acum, compania are în dezvoltare un proiect de birouri în zona Pipera.

• RETAIL. La rândul său, NEPI are proprietăți cu o suprafață cumulată de peste un milion de metri pătrați. Printre cele mai mari proiecte achiziționate se numără mallurile Promenada din București și Arena Centar din Zagreb. Compania a dezvoltat și proiecte de la zero, cel mai recent fiind un mall în Satu Mare (în construcție). Printre planurile companiei se numără noi malluri și în Râmnicu Vâlcea și Târgu-Mureș, precum și extinderea altor centre comerciale.

• CU OCHII SPRE REGIUNE.  NEPI are deja active în România, Serbia, Slovacia, Croația și Cehia și spune în rapoartele sale că vrea să se extindă în Europa Centrală și de Est. Globalworth, în schimb, are momentan proprietăți doar în România, însă menționează în comunicările sale că țintește „oportunități în Europa de Sud-Est și Europa Centrală și de Est“.