Cel mai mare proprietar de birouri din România se extinde în Europa Centrală. Care este următoarea destinație?

[vc_row][vc_column][vc_column_text]

La fel ca într-un joc de șah, dezvoltatorul imobiliar Globalworth a făcut în ultima jumătate de an o serie de mu­tări strategice. A atras în acționariat un colos sud-african, a făcut achiziții pe bandă rulantă și a lansat pe piața de capital locală o emisiune-record de obligațiuni, de peste ju­mătate de miliard de euro. Care este urmă­toarea mu­tare a celui mai mare pro­prietar de bi­rouri din România?

Din birourile de la etajul al 26-lea al turnului Globalworth Tower din nordul Bucureștiului, Dimitris Raptis (42 de ani), director general adjunct și director de in­vestiții al colosului imobiliar Globalworth, are o imagine la 360 de grade asupra principalului pol office din Capitală, Flo­reasca-Barbu Văcărescu-Pipera. Iar multe dintre clădirile care au transformat în ulti­mul deceniu zona de nord a Capitalei într-un adevărat cartier de afaceri se află, de altfel, în portofoliul fondului de investiții înființat în urmă cu doar patru ani de omul de afaceri Ioannis Papalekas: de la turnul Globalworth Plaza (fostul Nusco Tower) până la clă­dirile Green Court sau Gara Herăstrău.

Ca o paranteză, după mai multe achi­ziții și dezvoltări, Globalworth a devenit în momentul acesta cel mai mare proprietar de birouri din România, contro­lând clădiri finalizate de peste 330.000 de metri pătrați pe seg­mentul office, potrivit calculelor New­Money, în contextul în care sto­cul total de astfel de spații din Bucu­rești se ridică la 2,2 milioane de metri pătrați. Cu alte cuvinte, 15% din birourile din Capitală se află în mâna celor de la Globalworth.

Iar dezvoltarea nu se oprește aici, acesta fiind și motivul pentru care, recent, Globalworth a lansat o emisiune-record de obligațiuni, de 550 de milioane de euro, care se tranzacționează atât pe bursa de la București, cât și pe cea de la Dublin.

De altfel, pe lângă achitarea unor datorii, banii obținuți din emi­si­unea de eurobonduri ar urma să finan­țeze și dezvol­tarea companiei în România, dar – pentru prima oară – și în Europa Centrală și de Est. „România este piața noastră princi­pală, dar acum ne uităm și la extinderea regională. Polonia este o opțiune evi­dentă. Este o piață foarte mare, foarte lichidă, cu mulți investitori institu­ționali, a beneficiat de fonduri europene din plin“, justifică Raptis decizia fondului de investiții de a intra pe această piață.

Raptis adaugă că sunt luate în calcul două variante pentru intrarea pe piața polo­neză, fie prin crearea de la zero a unei echipe, fie prin preluarea unei platforme deja existente. Ce este cert este că segmentul de office, preponderent și în portofoliul din România, va rămâne ținta celor de la Globalworth, eventual completat cu active și pe zona de logistică și indus­trială. Chiar dacă nu oferă foarte multe detalii, executivul grec spune că, până la finalul anului, Globalworth ar putea anunța intrarea oficială pe piața poloneză. „Nu vrem să repetăm greșelile altora, care s-au extins pe zece piețe simultan. Ne vom concentra pe Polonia (pentru intrarea pe piețe externe, n.r.), creând o a do­ua piață care să ne aducă valoare adău­gată“, spune Raptis.

Opțiuni bursiere. Iar dacă Globalworth a făcut deja un prim pas pe bursa de la București, intrând la tranzacționare cu o uriașă emisiune de bonduri, întrebarea evidentă este care sunt șansele ca dezvoltatorul imobiliar să vină și cu acțiu­nile sale pe piața de capital românească? „Vrem să creștem plaja de potențiali investitori, astfel că evaluăm o serie de opțiuni. Suntem listați pe piața secundară de la Londra (AIM, n.r.), în mod normal varianta cea mai evidentă ar fi listarea pe piața principală. Dar avem pe masă mai multe posibilități – de la bursa de la Johannesburg până la Euronext (Amsterdam, n.r.), Viena, Varșovia sau Bucu­rești“, spune Raptis. El adaugă însă că un element ce ar favoriza listarea pe piața de capital locală ar fi ridicarea interdicțiilor pe care fondurile de pensii româ­nești le au în ceea ce privește pla­samentele în instrumente financiare emise de companiile imobiliare.

Tabloul de bord. Iar dincolo de listarea emisiunii de obligațiuni de peste jumătate de miliard de euro, trebuie men­ționat că Globalworth a avut un început de an extrem de activ și plin de mutări strategice. Dacă, în decembrie anul trecut, fondul de investiții sud-african Grow­th­point devenea principalul acționar al Globalworth, cu 26,8% din titluri (Papa­lekas a rămas cu 26,1% din companie, iar restul se află în mâna mai multor investitori), ulterior dezvoltatorul imobiliar a apăsat pedala de accelerație la capitolul noi achiziții sau noi contracte semnate.

În februarie, fondul cumpăra de la compania Elgan, controlată de omul de afa­ceri Simon Roth, un proiect logistic de 68.000 de metri pătrați, închiriat de Dacia, pe care a plătit 42,5 milioane de euro. Iar patru luni mai târziu, în iunie, compania fondată de Papa­lekas parafa o nouă achi­ziție, de această dată pe segmentul office, cum­părând de la suedezii de la Skanska cea de-a treia clădire de birouri din complexul Green Court, situat în nordul Bucu­reș­tiului, pentru 38 de milioane de euro. Prin această preluare, Globalworth a devenit proprietarul întregului complex dezvoltat de Skanska, după ce anii anteriori a achi­zi­ționat și primele două clădiri, pe care a plătit circa 89 de milioane de euro. Iar la mijloc de iulie, Globalworth mai anunța o nouă mișcare: a cumpărat un teren de 57.000 de metri pătrați în vestul Bucureș­tiului de la Coca-Cola HBC România, unde va dezvolta, alături de Simon Roth, noul sediu al Groupe Renault Romania, cu o suprafață de peste 47.000 de metri pă­trați, în care vor lucra 3.000 de oameni. Francezii au semnat un acord prin care vor ocupa birourile timp de cel puțin 11 ani, după ce acestea vor fi finali­zate în primul trimestru din 2019, potrivit esti­mărilor.

Bătălia între giganți. Iar dacă tot suntem la capitolul mutări de impact, la începutul lunii august, Ziarul Financiar scria că Globalworth ar urma să cumpere portofoliul imobiliar de birouri al celuilalt mare jucător de pe piața locală de real estate, NEPI Rockcastle, valoarea tran­zacției fiind estimată la circa  340 de mili­oane de euro. „Sunt doar zvonuri“, spu­ne Raptis. Contactați de NewMoney, cei de la NEPI Rockcastle nu au răspuns în­tre­bărilor privind această posibilă tran­zacție.

Cert este că și la începutul anului în presa israeliană apăreau informații că Globalworth ar fi intrat în cursa pentru preluarea grupului israelian Africa-Israel Investments, care deține pe plan local mai multe proprietăți, printre care și unul dintre cele mai performante malluri din România, AFI Cotroceni.

De la Londra la București? Unul dintre evenimentele externe de pe urma cărora piața imobiliară din România, dar și din alte state comunitare ar putea be­ne­ficia este Brexitul, având în vedere că mai multe companii sau instituții europene care își au sediul în Marea Britanie vor fi nevoite să-și caute noi birouri, si­tua­te în Uniunea Europeană, spune Raptis. „Iar acest lucru ar putea ajuta piața.“ Un exemplu concret este cel al Agenției Europene pentru Medicamente, cu sediul în Canary Wharf, care a primit nu mai puțin de 19 oferte din partea țărilor UE privind relocarea. Din partea Guvernului României, oferta a fost chiar unul dintre proiectele dezvoltate de compania fon­dată de Ioannis Papalekas, Globalworth Campus. Situat în Pipera, proiectul de birouri cu o suprafață de 88.000 de metri pătrați va fi compus din trei clădiri: prima este deja finalizată, a doua ar urma să fie gata la finalul anului sau la începutul lui 2018, iar pentru a treia lucrările ar putea începe anul acesta sau anul viitor, în funcție de evoluția preînchirierilor.

Oricum, Bucureștiul intră în competiția pentru sediul Agenției Europene pentru Medicamente cu orașe precum Amsterdam, Bruxelles sau Barcelona, potrivit datelor de la Consiliul Uniunii Europene.

Cifrele oportunităților. Randamentul pentru tranzacționarea clădirilor de birouri în România, segment pe care cei de la Globalworth s-au concentrat pe plan local, se ridica la finalul anului trecut la 7,25%, potrivit datelor oferite de compania de consul­tanță Cushman&Wakefield Echinox. Ceea ce înseamnă că, deși este percepută ca fiind o piață mai ris­cantă decât alte țări din regiune, Ro­mânia oferă profituri mai bune: în Polonia, indicatorul se ridica la sfârșitul lui 2016 la 5,5%, iar în Cehia, la 4,75%. Dintre sta­tele Uniunii Europene din regiune, doar bulgarii au randamente mai mari, de circa 8%. De altfel, mai ales datorită segmentului de birouri, Globalworth a ajuns să „joace“ unul dintre cele mai importante roluri pe scena locală de real estate, având anul trecut un portofoliu imobiliar total de aproape un miliard de euro.

Iar Raptis spune că, privind pe termen lung, segmentul de birouri din România va continua să crească, atât în București, cât și în marile orașe secundare. „Suntem foarte optimiști cu privire la piața locală. Încă mai este loc de creștere, chiriile s-au stabilizat, iar cererea din piață este în creș­tere.“ Deocamdată executivul recu­noaște că, cel puțin pe termen scurt și mediu, orașe precum Cluj-Napoca, Timi­șoara sau Iași nu se află încă pe lista de priorități a Globalworth, cel puțin pe zona de birouri, dar nici nu exclude posibilitatea de a face achiziții sau noi dez­vol­tări pe astfel de piețe. Până la urmă, în imobiliare, cerul e limita.

[/vc_column_text][vc_text_separator title=”Globalworth, pe scurt” color=”juicy_pink”][vc_column_text]În doar patru ani, dezvoltatorul imobiliar fondat de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas a ajuns să aibă în portofoliu unele dintre cele mai mari clădiri de birouri din București.[/vc_column_text][vc_column_text]

• PROPRIETĂȚI. Printre activele Globalworth, investitor care și-a concentrat atenția mai mult asupra Bucureștiului, se numără clădirile de birouri Globalworth Tower (fostul Bucharest One), UniCredit Tower, Green Court, Gara Herăstrău și Tower Center. De asemenea, compania are în lucru acum proiecte de birouri precum Globalworth Campus din zona Pipera din București sau sediul grupului Renault din partea de vest a Capitalei. Totodată, fondul are în portofoliu un centru logistic la Timișoara și a preluat recent un depozit închiriat de Dacia lângă Pitești.
• VENITURI. Dezvoltatorul Globalworth a obținut anul trecut un venit operațional net de 43,6 milioane de euro, în creștere cu 53,5% față de 2015. Avansul spectaculos vine în contextul în care compania a făcut o serie de achiziții imobiliare în ultimii ani, crescându-și numărul de proprietăți generatoare de venituri.
• ACȚIONARIAT. La finalul anului trecut, în acționariatul Globalworth a intrat fondul de investiții Growthpoint, care a devenit astfel acționar majoritar cu 26,8% din titluri. „Growthpoint a căutat un partener cu un portofoliu de proprietăți bine definit, care să ofere în același timp și posibilități de dezvoltare“, spunea la finalul anului trecut Norbert Sasse, CEO al fondului sud-african Growthpoint, într-un interviu pentru NewMoney.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Sursa foto: Laszlo Raduly