Colliers, despre tendințele care ar putea să se manifeste, pe termen mediu, în piața imobiliară

Cum o să evolueze segmentul spațiilor pentru birouri din plan local în 2025? Vom asista la schimbări semnificative? Va fi acesta un sector mult mai dinamic față de 2024? Cu alte cu­vinte, ce se va întâmpla cu piața rezidențială? Experții Colliers, cea mai mare companie de administrare a proprietăților de birouri din România, fac o descriere succintă a domeniu­lui imobiliar, la modul general, oferind detalii precise și despre anul care se încheie.

Din cele mai recente date furnizate de aceștia, la finalul lunii oc­tombrie, volumul tranzacțiilor finalizate ajunsese la aproximativ 700 de milioane de euro. Activele industriale și de retail dominau piața – cu 45%, respectiv 30% din total, urmate de segmentul de birouri, cu aproximativ 20%.

„Până la sfârșitul anului, estimăm că valoarea activelor tranzacționate va ajunge la 900-950 de milioane de euro, majoritatea tranzacțiilor în desfășurare concentrându-se pe active de retail și birouri. Comparativ cu anul precedent, numă­rul tranzacțiilor a crescut, valoarea medie a unei tranzacții fiind puțin sub 30 de milioane de euro, iar valoarea maximă ajungând la aproximativ 170 de milioane de euro“, a declarat recent pentru NewMoney Anca Merdescu, director investment & debt advisory la Colliers.

Această tendință arată o îm­bunătățire semnificativă a lichidității și un interes sporit al investitorilor pentru piața imobiliară. „Capitalul investit provine în principal din surse externe, cu investitori majoritari din Belgia și Cehia, urmați de investitori români, care re­prezintă aproximativ 20% din volumul total înregistrat până acum“, a mai spus Anca Merdescu.

Cel mai probabil, 2024 se va încheia cu noutăți importante, în contextul în care unele proiecte pot întârzia și se pot amâna pentru 2025, în timp ce altele este posibil să aducă surprize neașteptate. Potrivit Ancăi Merdescu, una dintre aceste surprize ar putea veni din sectorul de fashion, în zona de retail, fiind reprezentată de „o tranzacție pentru o supra­față nou-contractată de aproximativ 100.000 de metri pătrați în zona București Vest“.

Pe de altă parte, „sunt deja cu­nos­cute câteva evoluții: o renegociere cu resemnare pentru o com­panie din Timișoara, care deține peste 35.000 de metri pă­trați, iar continuând pe tendința de creștere a spa­țiilor noi de producție, poate fi menționată noua fabrică VAT din Arad, cu o suprafață de 20.000 de metri pătrați; de aseme­nea, la o dimensiune similară de aproximativ 20.000 de metri pătrați, se adaugă și noul depozit Deichmann“, a completat Anca Merdescu.

CREȘTE PREZENȚA LA BIROU

De altfel, și în 2024 (la fel ca în 2023), angajatorii au bifat o serie de puncte specifice pentru optimizarea spațiilor de birouri ca să crească gradul de prezență a angajaților. Conform informațiilor oferite de Colliers, în ultimul an și jumătate, procentul celor care vin la bi­rou a avut o evoluție ascendentă, ajungând la aproximativ 55% în prima parte din 2024, comparativ cu 40% în aceeași perioadă din 2023.

„Se observă o prezență mai mare la birou în rândul companiilor care, pe lângă măsurile de stimulare a reîntoarcerii angajaților, oferă și un cadru clar de lucru, cu reguli simple, menite să faciliteze o planificare eficientă a prezenței. În aceste cazuri, flexibilitatea totală în alegerea locului de muncă este redusă, iar prezența la birou este, astfel, mai ridicată.

Diverse studii arată că munca la distanță poate afecta productivitatea și coeziunea echipelor atunci când devine componenta principală a activității, aspect de care și companiile au început să țină cont“, a declarat pentru NewMoney Victor Coșconel – partner, head of leasing, industrial & logistics la Colliers. Acesta este motivul pentru care prezența la birou a con­tinuat să crească în 2024 și este de așteptat să se mențină pe acest trend în anii următori.

Pentru 2025, având în vedere că modul de lucru hibrid este dominant, se anticipează că această tendință de creștere treptată a prezenței la birou va continua. „De asemenea, în 2025 este planificată o singură livrare nouă de spații de birouri, One Gallery, care va aduce aproximativ 8.000 de metri pătrați. Astfel, ne așteptăm ca piața să urmeze o direcție în care clădirile situate în zone accesibile vor rămâne atractive și vor avea cerere suficientă, în timp ce clădirile din locații mai puțin favorabile se vor confrunta în continuare cu dificul­tăți de ocupare. Această polarizare va avea, cel mai probabil, un impact asupra nivelului chiriilor, favorizând o creștere a acestora în zonele cu cerere ridicată“, a mai spus Victor Coș­conel.

„Având în vedere contextul actual, cu puține livrări noi de spații moderne și cu un nivel al chiriilor care a crescut semnificativ în ultimii doi ani, există șanse reale ca aceste creș­teri să continue.“

Totuși cum va fi reconstruită piața de birouri pe termen mediu și pe termen lung? „Considerăm că dezvoltarea anumitor orașe și segmente ale pieței imobiliare locale va urma într-o oarecare măsură traiectoria Poloniei. Așadar, ne aștep­tăm ca Bucureștiul și marile orașe (în special Cluj-Napoca, Iași, Timișoara, Brașov) să crească atât cantitativ – printr-un stoc mai mare de birouri –, cât și calitativ, printr-un număr tot mai mare de companii mari, de tip blue-chip. Singura dife­rență este că vom asista la o creștere mai lentă a pieței în următorii trei-patru ani, din cauza numărului redus de pro­iecte viitoare cu autorizații de construire sau cu șanse de a le obține în următoarele 12 luni“, a subliniat Victor Coșconel.

Acesta consideră că, în viitor, va fi important de urmărit modul în care sectorul public va răspunde cerințelor europene, în special în ce măsură autoritățile publice și companiile de stat vor deveni chiriași activi pe piața de birouri sau proprietari (în cazul în care vor construi sau renova sediile actuale).

Un alt aspect de interes este adoptarea tot mai pronunțată a criteriilor ESG (environmental, social, governance), în special în ceea ce privește eficiența consumului, care va crea practic două clase de birouri – cele eficiente energetic (din resurse regenerabile) și cele care nu se încadrează sau ne­cesită investiții pentru a se adapta. „În mod implicit, ne aș­tep­tăm ca diferențele de chirie și cerere între aceste două tipuri să fie semnificative. Considerăm că această tranziție este un proces de durată, care va continua pe termen lung, indiferent dacă va avea loc o corecție economică în viitorul apropiat; în cazul unei corecții, procesul ar putea fi întârziat, dar nu inversat.“

PERSPECTIVE ÎN ZONA LOCUINȚELOR

Privind dintr-un alt unghi – al pieței rezidențiale –, știm deja că dinamica salarială este unul dintre principalii factori care susțin cererea pe acest segment. „Cele mai recente date privind evoluția salariului mediu net la nivel național indică o creștere de 13,8% în august 2024 comparativ cu august 2023, iar în Capitală și marile orașe această creștere a fost chiar mai accentuată.

În condițiile în care rata medie de creștere a prețurilor de consum în aceeași perioadă a fost puțin peste 6%, salariul mediu real a înregistrat un avans de 7-8%. Astfel, românii au beneficiat de o creștere a bugetului disponibil în ultimii ani, ceea ce s-a reflectat în creșterea cererii pe piața rezidențială față de anul trecut“, a declarat pentru NewMoney Gabriel Blăniță – associate director valuation & advisory services la Colliers.

Prețurile pe piața rezidențială sunt rezultatul echilibrului dintre cerere și ofertă, iar cele mai căutate proprietăți sunt cele noi, fie recent construite, fie în construcție. Potrivit lui Ga­briel Blăniță, aceste proprietăți au înregistrat creșteri de pre­țuri de peste 10% în ultimul an, în timp ce prețurile lo­cuin­țelor din blocurile vechi au avut o evoluție mai modestă. Seg­mentarea continuă a pieței rezidențiale accentuează diferența de preț dintre locuințele noi și cele vechi, „iar acest ecart este de așteptat să crească în continuare“, a mai spus el.

Pe lângă dinamica salarială, evoluția dobânzilor și mișcă­rile demografice susțin fundamentele pieței rezidențiale din marile orașe din România. „Ciclul de scădere a dobânzilor, început în 2024, va continua cel mai probabil și în anii urmă­tori, deși ritmul acestei scăderi este mai lent decât cel anticipat inițial. Migrația internă și – în ultimii ani – imigrația au sprijinit dezvoltarea marilor centre urbane din țară, ceea ce duce inițial la o cerere în creștere pe piața chiriilor, urmată de o creștere pe piața vânzărilor de locuințe“, a adăugat Blă­niță. Astfel, pe termen mediu, acesta se așteaptă la o evoluție pozitivă a prețurilor locuințelor, determinată atât de cererea ridicată, cât și de scăderea ofertei ca urmare a diminuării con­siderabile a suprafețelor autorizate.

„Prețurile locuințelor din Europa de Vest sunt mai mari comparativ cu cele din România și țările din Europa Centrală și de Est (CEE)“, a punctat Gabriel Blăniță. Iar în raport cu ca­pitalele din CEE, „Bucureștiul are prețuri mai mici decât în Varșovia, Budapesta și Praga, fiind mai scump, însă, decât Sofia“.

„Diferențele de prețuri între Vest și Est se diminuează treptat, pe măsură ce procesul de convergență economică con­tinuă, un proces de lungă durată, ce se întinde pe câteva de­cenii. Comparativ cu țările din Vest, România încă oferă un nivel bun de accesibilitate – un tânăr cu salariu mediu poate achiziționa o locuință medie în București mult mai devreme decât un tânăr din Paris sau Berlin“, a detaliat Gabriel Blă­niță.

Și mai bine spus, cel puțin în primele nouă luni din 2024, în raport cu veniturile, cumpărătorii au avut, conform exper­ților Colliers, una dintre cele mai favorabile perioade istorice pentru achiziționarea unei locuințe în România.