Care este modelul de business al unui antreprenor care are un grup de firme prezent în tot spectrul imobiliar, de la proiectare la construcție și vânzare

Piața imobiliară este în continuare pe val, cu oportunități atât pentru cei care vor să-și cumpere un apartament perso­nal, cât și pentru investitori. Și asta chiar în condițiile în care dezvoltatorul tes­tează concepte noi.

„După coronavirus va exista și viață, va exista și business“, spune proprietarul Nordis Group, Emanuel Poștoacă (42 de ani), un antreprenor care controlează un grup de firme prezent în tot spectrul din imobiliare, de la proiectare și construcție la consiliere și vânzare. Acum, Poștoacă se va orienta și către zona hotelieră, urmând să asigure in-house atât conceptul propriu-zis, cât și partea de infrastructură.

În timp ce o bună parte a economiei era pusă pe butuci la începutul lui mai, Poș­toacă tocmai revenise în acea perioadă de pe șantierul din nordul stațiunii Mamaia, unde Nordis dezvoltă un complex de patru imobile, cu destinații de hotel de cinci ste­le și apartamente rezidențiale și de va­canță. „Am redus și noi puțin ritmul și suntem la 75-80% din capacitate“, menționează antreprenorul.

Punctul cardinal

Proiectul de la Mamaia nu este prima dezvoltare imobiliară pornită de Poștoacă. Primul proiect a fost în București, în 2011, în zona Crângași, când a construit un bloc cu zece apartamente. A rămas cu ochii pe zona de nord a Bucureștiului și au urmat noi dezvoltări în zonele Herăstrău-Nordului și Grădina Zoologică-Privighetorilor. Apoi și-a îndreptat atenția și spre zona Băneasa-Sisești, cău­tând în același timp noi oportunități de dezvoltare și în zone turistice, așa cum o face în momentul de față în nordul stațiunii Mamaia.

„Totdeauna mi-a plăcut zona de nord pentru că există un lucru foarte interesant în lumea asta. Totdeauna în nord sunt banii“, mărturisește antreprenorul. E o teorie strict personală, după care spune că se ghi­dează în afacerile sale, iar pentru ilustrarea sa ne propune să ne imaginăm glo­bul pământesc, cu cele două emisfere ale sale, sudică și nordică. În cea din urmă, con­tinuă el, se află cele mai bogate țări din lume. „Nu-mi dau seama de ce, în ce fel, dar așa se întâmplă“, continuă antreprenorul, aducând și exemple ca Africa sau Ame­rica de Sud, unde nivelul de trai este sub cel al țărilor de pe continentele din emisfera nordică.

În ceea ce privește România, argumen­tează prin dezvoltarea cu accentul pe nord a Bucureștiului, a Timișoarei și, mai nou, chiar a stațiunii Mamaia. Zonele de nord ale acestora, continuă el, diferă prin „calitatea construcțiilor, calitatea oamenilor și nivelul de negociere“. Dă și un exemplu simplu în acest sens, subliniind că profilul cumpărătorului de apartamente în nordul Capitalei este total diferit de cel al unuia care caută o locuință în celelalte zone ale Bucureștiului. „Cumpărătorul care își permite să plătească un preț de 200.000-300.000 de euro fie că ia un credit pentru asta, fie a mai avut cel puțin două sau trei tranzacții imobiliare de a ajuns aici“, deta­liază Poștoacă.

La polul opus, adică în sud și în cartie­rele cu locuințe mai vechi, vede un cumpă­rător tânăr, la prima achiziție, care este dis­pus să achite cel mult 50.000 de euro pentru un apartament. Bani despre care antreprenorul spune că provin atât din re­surse proprii, cât și din împrumuturi de la bănci sau chiar de la prieteni. „Piața din nord e cu oameni mult mai educați. Știu ce vor și știu pentru ce vor să plătească“, adaugă el. Poștoacă apreciază că negocie­rile cu cei care își cumpără un apartament de 50.000 de euro sunt mai grele decât cele purtate cu clienții interesați de o proprietate de 300.000 de euro.

Povești de crize

Absolvent de ASE, cu un masterat în Economia Proprietăților Imo­biliare, Poștoacă și-a început cariera în 2002, ca agent imobiliar. „Alte vremuri, alte timpuri“, își amintește antreprenorul, zâmbind. În 2008 a decis să-și înființeze propria agenție imobiliară, Nordis. „Am vrut ca nu­mele agenției să aibă legătură cu zona de care mă ocup“, explică omul de afaceri.

Despre trecerea de la statutul de angajat la cel de antreprenor spune că nu a fost grea și pune totul pe natura activității pe care o desfășura. „Ca agent imobiliar, ești un mic antreprenor. Nu ai program, nu ai sa­lariu fix“, explică Poștoacă. În cazul său, avea un target impus de șefii direcți, pe care trebuia să-l atingă la final de lună. În timp a văzut cum merg lucrurile și a prins acel curaj care să-l determine să pornească pe cont propriu.

În 2010, compania lui Poștoacă a devenit consultant pentru dezvoltatorii imobi­liari. Spune că a încercat să învețe tot ce se poate atât în perioada în care a fost an­gajat, cât și în cea de criză, în care a înce­put businessul. „M-am uitat cum fac bani alții mai deștepți ca mine“, admite el. Dă de înțeles că nu se teme de perioadele de criză, chiar dacă afișează o atitudine pru­dentă. „În perioada 2008-2011, dezvoltatorii au avut probleme în relațiile cu băncile și nu dorim să se întâmple și la noi același lucru.“

Acesta din urmă e și unul dintre moti­vele pentru care preferă ca în investițiile pe care le face să nu depindă de împrumuturi bancare. Cu șase companii active în diferite domenii sub umbrela sa, grupul Nordis a avut anul trecut o cifră de afaceri de circa 27,5 milioane de euro. „În vara asta mai facem două companii – Nordis Design și Nordis Travel Agency – și astfel să închidem cercul“, adaugă Poștoacă. Precizează că pe viitor își va orienta businessul către zona de turism. Prima dintre firme se va ocupa de decorarea apartamentelor, iar cea de-a doua, de gestionarea operațiunilor turistice. În noua structură, omul de afaceri esti­mează că veniturile totale de anul acesta vor crește cu aproximativ 50%.

Chiar și așa, „precauție“ rămâne însă cu­vântul de ordine. Comparativ cu 2008, când am avut de-a face cu o criză finan­ciară care a dus la o criză economică, „azi e o criză medicală care va duce într-o cri­ză economică; dar nu e o criză finan­ciară, pentru că bani sunt“, explică antreprenorul. El spune că, potrivit rapoartelor Băncii Naționale a României, atât depozi­tele bancare ale persoanelor fizice, cât și ale celor juridice sunt destul de mari, ceea ce nu s-a întâmplat și în criza din perioada 2008-2011.

Deocamdată, nu se pronunță asupra unor soluții concrete de ieșire din această situație, pe care o consideră atipică. Crede însă că ieșirea din actuala criză care se pre­figurează ar putea fi una sub formă de V, însă o consideră riscantă pentru multe businessuri. „Aici sunt două lucruri de fă­cut pentru fiecare companie. Să poți să ajungi în partea cea mai de jos în V și, odată ajuns, să ai și resurse să revii“, deta­liază Poștoacă. În ceea ce-l privește, spune că se va concentra către zona de turism în perioada ce urmează, pentru că estimează că aici va fi o creștere destul de mare pe destinațiile interne.

Modelul Dubai

Revenind la proiectul dezvoltat la Mamaia Nord, Emanuel Poș­toacă estimează că primul din cele patru blocuri pe care le are în lucru va fi gata în cel mult o lună, alte două, până la 1 mai anul viitor, iar al patrulea – cel mai probabil până la începerea sezonului din 2021. De ce mizează atât pe acest proiect? „Noi am luat un concept care se practică cu succes în Dubai“, explică el. Orice om poate să cumpere o cameră de hotel pe care să o închirieze pe o anumită peri­oadă operatorului spațiilor de cazare, Nordis în cazul de față.

Două dintre imobilele la care lucrează acum au destinația de camere de hotel, Nordis garantându-le în acest moment investitorilor un randament din închiriere de 7% pe an. „Interesul e mult mai mare pentru un produs investițional decât pentru o casă de vacanță“, spune antreprenorul, adău­gând că a vândut deja către investitori circa 75% din camerele de hotel. Vrea să ajungă la vânzări de 85% din camerele pe care le va gestiona în regim hotelier, iar 15% vor rămâne în operare directă. În celelalte două imobile ale complexului Nordis din Mamaia, camerele vor fi destinate vân­zării către localnici din Constanța sau pentru orice alți cumpărători din țară care vor un apartament de vacanță pe malul mării.

Orientarea investițiilor către dezvoltări imobiliare în zone turistice nu este un trend nou. Inclusiv oamenii din turism au speculat această latură. Anul trecut, proprietarul agenției Paralela 45, Alin Burcea, a inaugurat un complex imobiliar cu case de vacanță pe malul lacului Snagov, la 40 de kilometri de București, iar antreprenorul spune despre apartamentele pe care nu le va vinde că intenționează să le intro­ducă pe piață în regim hotelier. Și nu este la prima mutare de acest gen. El a dezvoltat încă din 2002 un complex de 150 de apar­tamente și trei vile la Neptun. „Conceptul este de apartamente de vacanță în zone turistice“, spunea Burcea într-o dis­cu­ție anterioară cu NewMoney.

În cazul apartamentelor vândute de Poș­toacă, potrivit înțelegerii dintre cele două părți, proprietarul poate utiliza locuința achiziționată în scop personal o săptă­mână pe an. În plus, pe toată perioada con­tractului în care investitorul își închi­riază proprietatea către Nordis, compania se obligă să administreze apartamentele și să asigure mentenanța lor.

Fabricat în România

Complexul imobiliar dezvoltat de Nordis la Mamaia Nord va fi funcțional tot anul, dă asigurări dezvoltatorul. Și asta pentru că în complex se vor găsi atât piscine acoperite, cât și în aer liber, facilități de wellness și spații de rela­xare. Acestea nu vor fi însă vândute și apoi închiriate, ci vor fi gestionate direct de către Nordis. Poștoacă subliniază că în toate dez­voltările sale imobiliare a căutat pe cât posibil să lucreze direct cu companii ro­mânești.

Spune că respectă valorile locale, atunci când este vorba de produse fabricate în Ro­mânia. Este colecționar de mașini de epocă, iar printre acestea are în diverse stadii de restaurare o Dacia 1300, un Aro, un Oltcit și chiar un Lăstun. „În total s-au produs 2.200 de Lăstunuri. Potrivit Registrului Auto Român, acum mai sunt înmatriculate 13 astfel de mașini. Una e a mea“, se mândrește antreprenorul, cu precizarea că mașina este foarte ieftină, însă restaurarea va costa foarte mult.

Povestește că a pierdut printre degete și o Dacia 1310 Sport, un exemplar special, cu doar 12 kilometri la bord. S-a gândit de două ori înainte să-l achiziționeze și i-a fost suflat de un alt colecționar. În afaceri însă nu gândește așa. Crede că modelul de busi­ness prin care vinde camerele de hotel că­tre investitori pentru a le închiria apoi de la aceștia operându-le în sistem hotelier îi va crește veniturile în anii ur­mă­tori. Din toamnă va începe la Sinaia construcția unui nou complex de tipul celui de la Mamaia, iar acum este în nego­cieri avan­sate pentru a cumpăra terenuri la Poiana Brașov și la Căciulata. În toate cazurile, rețeta pe care o va urma rămâne aceeași: vinde, închiriază, gestionează.

Ce, cât, unde

În perioada restricțiilor de circulație impuse de ordonanțele militare, piața imobiliară nu a dat semne de obo­seală, înregistrând chiar mici creșteri în marile orașe. Sectorul rezidențial a crescut, dar piața birourilor scade.

• Pe plus. Valoarea apartamentelor disponibile la vânzare în București a crescut cu 2% în aprilie față de martie, de la o medie de 1.395 de euro pe metru pătrat util la 1.423 de euro. În Cluj-Napoca, avansul a fost de 1,5%, de la o medie de 1.826 de euro pe metru pătrat util la 1.854 de euro.
• Pe minus. Închirierile de spații de birouri în București au totalizat 55.000 de metri pătrați în primul trimestru din 2020, un recul de aproape 50% compa­rativ cu aceeași perioadă a anului trecut.
• Stagnare. Piața închirierilor din București continuă să fie una profita­bilă. Randamentul mediu de închiriere rămâne în jurul a 6% pe an.
• Record. În 2019 au fost livrate pe piața rezidențială din București aproape 15.000 de locuințe, un nu­măr-record. Sudul Capitalei a rămas zona cea mai ac­cesibilă ca preț de achiziție, iar nordul s-a transformat într-o zonă mixtă, desti­nată atât clasei medii, cât și celei superioare.

Acest articol a apărut în numărul 91 al revistei NewMoney. FOTO: Laszlo Raduly

Citește ultimul număr al revistei NewMoney în format e-paper